(1)日銀の金融緩和とREIT買い入れ基準
日銀金融緩和により、REITの購入金額が拡大しましたが、REITの買い入れ基準は格付けがAA格以上の優良銘柄に限られていました。日銀買い入れ銘柄のREIT格付けは、3大格付け会社以外でもよいため、格付け基準が緩いJCR(日本格付研究所)からの格付け取得が集中していることを、2013年4月27日の週刊ダイヤモンドが報じています
(2)JCRの格付けが緩く日銀の購入銘柄が拡大
実際、JCRも含めた複数の格付け会社から格付けを取得している11銘柄すべてが、JCRから最上位の格付けを得ている。結果的に、JCRだけがAA格以上を与えたことで日銀の購入対象条件を満たす銘柄は15銘柄と、全体の約4割にも上っている。REITの格付けについて、JCRと他社の格付けを比較すると、JCRの格付けのほうがよいこと分かります。リート日銀買い入れでまとめましたが、日銀が購入するのはAA格以上ですが、日銀のREIT買い取り開始以降はJCRからだけしか格付けを取得していないところもありますね。
(3)日銀の購入銘柄はAA格
日銀のREIT買い入れ開始(2010年10月)以前の上場銘柄
- オリックス不動産投資法人 JCR AA-, S＆P A-, R＆I A+
- 東急リアル・エステート投資法人 JCR AA-, S＆P A, R＆I AA-
- グローバル・ワン不動産投資法人 JCR AA-, ムーディーズ Baa1,
- ユナイテッド・アーバン投資法人 JCR AA-, ムーディーズ A3, R＆I A+,
- 森トラスト総合リート投資法人 JCR AA
- 平和不動産リート投資法人 JCR A- R＆I BBB+,
- 福岡リート投資法人 JCR S＆P AA-, R＆I A+,
- ケネディクス不動産投資法人 JCR A+,
- 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 JCR AA-, R＆I A
- 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 JCR AA-, R＆I A+,
- 日本賃貸住宅投資法人 JCR A-, R＆I BBB+,
- 森ヒルズリート投資法人 JCR AA-,
- 野村不動産レジデンシャル投資法人 JCR AA, S＆P A,
- 産業ファンド投資法人 JCR AA-,
- アドバンス・レジデンス投資法人 JCR AA-, R＆I A+
日銀のREIT買い入れ開始(2010年10月)以降の上場銘柄
- アクティビア・プロパティーズ投資法人 JCR AA-,
- 大和ハウスリート投資法人 JCR AA-,
- GLP投資法人 JCR AA-,
- コンフォリア・レジデンシャル投資法人 JCR A+,
- 日本プロロジスリート投資法人 JCR AA-,
(4)銀行がREITを購入
リート相場上昇の要因は、実際には日銀よりも国内金融機関、特に信用金庫や地方銀行が購入していることが大きい。融資先もなく、国債も発行額の7割を日銀が購入しているため利回りは低下。これらに代わる投資先として、リートに熱い視線を注いでいるのだ。銀行がREITを購入していることについて、銀行 国債売却とREIT購入で横浜銀行頭取が長期国債を積極的に売却すると同時に、REITの購入拡大を示唆しています。金融機関が、購入する格付けの銘柄判断の基準が、JCRの格付けであるならば、少し気になるところですね。
(5)銀行のバブルと不動産投資信託
ただ、地銀などのマネジメント層にはバブル崩壊のトラウマから「いまだに不動産嫌いな人が多い」（銀行関係者）といい、運用担当者が買いたくてもストップがかかる例が多いのだという。銀行はバブル期に不動産開発案件に莫大な融資をおこないましたが、バブル崩壊の象徴である、北海道拓殖銀行 倒産とカブトデコム解散のような銀行倒産もありました。
銀行幹部が不動産還暦行や不動産ファンドに投資をためらうのは、ある意味、当然なのかもしれないですね。
(6)銀行幹部の説得に日銀金融緩和を利用
だが、そういうマネジメント層であっても「『日銀』のお墨付きには弱い」（同）だけに、日銀の購入対象銘柄となれば、上司の説得材料にもってこいというわけだ。かくして日銀のリート購入増額が、今年度の金融機関のリート運用枠拡大にも波及しそうだ。REIT銘柄比較でもっとも重要であるのは、日銀の購入対象になるリートのほうが、機関投資家の銀行が購入する可能性が高いということですね。不動産ファンド地方銀行が高利回り運用を見ると、地方銀行が不動産関連の投資を広げていることが分かりますね。 スポンサードリンク
