REIT物流型の銘柄

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REIT物流型の銘柄として、日本ロジスティクスファンドと産業ファンドを比較すると、借入への依存度やインフラ事業への投資など、REITの運営や投資方針の違いが鮮明ですね。

(1)REIT銘柄と予想利回り

REITの財務健全性を見るときに、LTVが高ければ借入が多いのに対して、LTVが低ければ借入が少ないと言えます。LTVにより、REITの経営に借入によるレバレッジをどのくらい効かせているのかが分かりますが、業績の安定性を左右すると言えますね。

REIT物流型の銘柄の特徴について、東洋経済2013年1月12日号を見てみましょう。

(2)日本ロジスティクスファンドの特徴

分配金利回り 4.951%
LTV 25.1%
スポンサー企業三井物産三井住友信託ケネディックス
総資産(百万円) 151,545
主な投資物件市川物流センター川崎物流センター

日本ロジスティクスファンドの特徴は、LTVが低く、経営に安定性があることが分かります。借入が少ないという事は、業績の下ぶれと上ぶれの両方が比較的少なくなりやすいため、配当金利回りが安定しやすいと言えますね。

(3)日本ロジスティクスファンドの強み

物流特化型。2005年上場で早くから物流に参入したため、物件取得価格がほかの物流型と比べて低い。そのため、分配金利回りは5%前後と高利回りなのが特徴。LTV20%台で負債比率が低く、リスクも穏当。

日本ロジスティクスファンドは、物件取得価格が低く、負債比率が低いため、分配金利回りが高く経営に安定感があることが強みのようですね。

(4)日本ロジスティクスファンドの業績

2012年1月期営業収益5,561百万円純利益2,595百万円 1口当たり配分金17,538円
2012年6月期営業収益5,637百万円純利益2,617百万円 1口当たり配分金17,689円
2013年1月期(予想) 営業収益5,865百万円純利益2,665百万円 1口当たり配分金18,000円
2013年6月期(予想) 営業収益5,839百万円純利益2,590百万円 1口当たり配分金17,500円

(5)産業ファンドの特徴

分配金利回り 4.388%
LTV 51.6%
スポンサー企業三菱商事 UBA A.G
総資産(百万円) 154,937
主な投資物件 IIF羽田空港メインテナンスセンター 神戸地域冷暖房センター

産業ファンドの特徴は、インフラ事業へ投資を行っていることですが、投資物件を見ると特徴的であることが分かりますね。

(6)産業ファンドの投資内容

REIT運用内容 44% インフラ
REIT運用内容 34% 物流
REIT運用内容 22% 工場・研究開発

REIT物流型の人気により、2012年は30万円台の株価から60万円台まで大幅に上昇していますが、株価上昇により、配当利回りが低下する可能性がありますね。

産業ファンドの特徴は、REIT総合型の銘柄と比較すると、インフラ事業や工場・研究開発に力をいれていることが分かります。

(7)産業ファンドの業績

2011年12月期営業収益3,526百万円純利益1,158百万円 1口当たり配分金12,377円
2012年6月期営業収益4,458百万円純利益1,852百万円 1口当たり配分金13,176円
2012年12月期(予想) 営業収益5,021百万円純利益2,005百万円 1口当たり配分金14,263円

産業ファンドは株価が上昇していますが、営業収益が伸びることで配分金も伸びており、成長を期待できるREIT銘柄なのかもしれないですね。REITオフィス型の銘柄に続く。

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