(1)日銀金融緩和とREIT
日銀金融緩和に、REIT買い入れが含まれている影響で、REIT市場に注目が集まっています。日銀はREIT買い入れの基準として、格付けの高いAA格以上という基準がありますが、3大格付け会社以外でもよいことを、白川日銀総裁(前)の時代に定めていました。日銀金融緩和によるREIT買い入れの格付けは、3大格付け会社よりも、格付けを高くしている日本格付研究所(JCR)から取得していることを2013年4月27日の週刊ダイヤモンドが報じています。
(2)JCR(日本格付研究所)がREITの格付けで人気
これもまた、日本銀行が打ち出した新たな金融緩和の効果なのか。とある格付け会社が、不動産投資信託(J-REIT。以下、リート)からの人気を一人占めしている。
日本格付研究所(JCR)がそれだ。4月11日、東急リアル・エステート投資法人は米ムーディーズの格付け(A3。上から7番目)を取り下げると同時に、JCRでAAマイナス(同4番目)を取得。このほかのリートもJCRに関心を示している模様だ。3大格付け会社よりも、JCRの格付けをREITが好んでいるようですが、東急リアル・エステート投資法人を見ると、3ノッチ高い格付けを付与していることが分かります。
(3)日銀のREIT買い入れの増額
背景には、日銀のリート購入の増額がある。白川方明・前日銀総裁下でもリートは100億円の追加購入(2013年)が予定されていたが、黒田東彦新総裁下では、初の金融政策決定会合(4月4日)で毎年300億円と一気に3倍に増額。「大方の予想を上回る規模」(石澤卓志・みずほ証券チーフ不動産アナリスト)となり、市場にサプライズを与えた。日銀はREIT買い入れの増額を決めていましたが、黒田総裁による日銀金融緩和により、一気に3倍に増額しておりREIT市況の下支えと値上がり余地が大きくなりました。
(4)日銀のREIT購入以降の上場銘柄はJCRの格付け
実はJCR人気は、日銀がリート購入を開始した10年10月から続いている。これ以降に上場した銘柄は、すべてJCRだけで格付けを得ているのだ。3大格付け会社でAA格以上の格付け取得が困難なREITであっても、JCRはよい格付けを取得しやすいので、日銀の下支えを期待できるJCRにシフトしているようですね。
(5)日銀のREIT購入の制限
なぜか。それには日銀がリート購入に課した条件が関係している。日銀には個別銘柄について5％までしか保有できない、いわゆる「5％制約」があり、購入対象も「格付けＡＡ格以上」と厳しい要件を設けている。結果として購入は上位銘柄に限られ、市場を極端に歪めることはないはずだ。日銀のREIT購入には制限があるため、日銀金融緩和の影響 REITとETFで言及しているように、日銀のREIT買い入れリスクは限定的な仕組みでした。
(6)3大格付け会社以外の格付けでよい
ところが、である。ＡＡ格は格付け会社1社でも取得していればよいため、「格付け判断が甘い」(不動産業界関係者)と言われるJCRにリートが吸い寄せられているというから皮肉なものだ。3大格付け会社の格付けでなければ、日銀買い入れを行えないという制限がないため、JCRからの格付け取得が集中したようですね。3大格付け会社が低い格付け会社であるにもかかわらず、日銀がREITを購入すれば、倒産リスクを日銀が背負うことになりますね。REIT銘柄比較と銀行購入に続く。
