tag:blogger.com,1999:blog-37215266811450716882024-02-19T19:48:54.440+09:00REIT不動産投資信託の動向REIT、不動産投資信託の動向について、金融市場の動向をまとめています。REITは投資信託の一種ですが、不動産市況の影響を大きく受ける金融商品です。Unknownnoreply@blogger.comBlogger50125tag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-74616764358921892602014-03-13T15:53:00.001+09:002014-03-13T15:53:29.725+09:00REITの資金調達2014年 債券増加REITの資金調達は、IPOや銀行融資から債券発行が増加しています。REITの投資法人債は、金利が1%未満もあり、高値の不動産物件取得よりも財務体質改善により増配していると言えますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjXb6oSbBPVTgVv2UhfoPIkvcgqUEK1HCT-t-cc1qVuovMsIa7nWwYq88ERy4KgiymfeQ7naGs_61jatIJy1A_hCgNwlWNZcLJV39ge9qG64jgUNpb_X7h7KqU2eRUzBL5v7BBfMpT_Nyei/s1600/REIT%E3%81%AE%E8%B3%87%E9%87%91%E8%AA%BF%E9%81%94+%E5%82%B5%E5%88%B8%E5%A2%97%E5%8A%A0.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjXb6oSbBPVTgVv2UhfoPIkvcgqUEK1HCT-t-cc1qVuovMsIa7nWwYq88ERy4KgiymfeQ7naGs_61jatIJy1A_hCgNwlWNZcLJV39ge9qG64jgUNpb_X7h7KqU2eRUzBL5v7BBfMpT_Nyei/s1600/REIT%E3%81%AE%E8%B3%87%E9%87%91%E8%AA%BF%E9%81%94+%E5%82%B5%E5%88%B8%E5%A2%97%E5%8A%A0.jpg" /></a></div>
<br />
<h2>
(1)REITの財務戦略</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-koubo-zousi-riyu.html">REIT公募増資の評価</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-yosou-rimawari-zaimu.html">REIT予想利回りと財務</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a></li>
</ul>
REITは証券取引所に上場している不動産投資信託ですので、取引価格や利回りが重要になると言えます。<b><span style="color: red;"><u>REITと株式の違いで最大のものは、公募増資で資金調達したときに、一株利益の希薄化が大きく異なる</u></span></b>ことですね。<br />
<br />
REITは、利益の90%以上を配当すれば非課税になりますので、金融商品としての特徴は分配金利回りが高いことですね。REITの魅力は利益による分配金ですので、財務戦略を考えるときは資本と借入の割合が重要になります。<br />
<br />
REITと不動産を比較すれば、REITは証券市場で売却可能であるうえに、特別な能力や手間が不要で不動産から得られる収入を得ることができます。<b><span style="color: red;"><u>REITは、アベノミクスによる不動産価格値上がりや景気回復の恩恵を受けており、低額でオフィスなどからの賃料収入を得られるため注目</u></span></b>されていますね。<br />
<br />
<h2>
(2)REIT資金調達の種類</h2>
<ol>
<li>REITの資金調達が資本 IPOや増資</li>
<li>REITの資金調達が負債 銀行融資などの借金</li>
<li>REITの資金調達が負債 債券発行による負債の調達</li>
<li>2014年1月から3月 債券発行による資金調達が過去最高</li>
</ol>
REITの資金調達を単純に考えると、資本と負債による資金調達の二種類があります。<b><span style="color: red;"><u>上場企業の資金調達も資本と負債がありますので、REITの資金調達を比較すれば基本的な点は似ている</u></span></b>ことが分かりますね。<br />
<br />
REITの負債による資金調達は、銀行融資と債券による資金調達が主にありますね。REITの資金調達動向を見ると、2014年1月から3月は債券による資金調達が、1月から3月の期間では過去最高水準となっています。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a>をまとめましたが、プロロジス投資法人は三井住友銀行と三菱東京UFJ銀行などから、シンジゲートローンで0.5%から1.3%で資金調達をしています。<b><span style="color: red;"><u>REITの債券発行が過去最高ということは、銀行からの資金調達よりも、金融市場から債券で資金調達することを重視している</u></span></b>ことが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(3)2014年に投資法人債を発行したREIT</h2>
<ol>
<li>GLP 期間5年 60億円 金利0.47%</li>
<li>Jプライム 期間10年 50億円 金利1.11%</li>
<li>エクセレント 期間10年 80億円 金利1.13%</li>
<li>森トラスト総合リート法人 期間3年 50億円 金利0.241%</li>
<li>オリックス不動産投資法人 期間4.5年 50億円 金利0.44%</li>
</ol>
REITの資金調達、債券増加について、2014年3月12日の日経新聞が報じているので見てみましょう。<b><span style="color: red;"><u>主なREITが、2014年に発行した投資法人債の返済期限と金利を見ると、年限が長く金利が低いため有利な条件で債券を発行している</u></span></b>ことが分かりますね。<br />
<br />
森トラスト総合リート法人は森トラスト、オリックス不動産投資法人はオリックスがスポンサーになっているREITですね。銀行融資は融資競争により金利が低下していますが、REITの社債にあたる投資法人債の金利は低いことが分かります。<br />
<br />
森トラスト総合リート法人は、2013年に0.45%程度であった金利が、2014年は0.241%に大幅な低下をしています。<b><span style="color: red;"><u>REITの資金調達コストが低下しているということは、REITを保有する投資家に対して配当できる分配金は増加する</u></span></b>ことになりますね。<br />
<br />
<h2>
(4)投資法人債の発行金額が増加</h2>
<ol>
<li>金融情報会社 アイ・エヌ情報センター</li>
<li>2013年 投資法人債の発行金額 1083億円</li>
<li>2014年1月から3月 投資法人債の発行金額 635億円</li>
<li>2014年1月から3月 投資法人債の発行金額 前年同期比較 約4倍</li>
<li>2014年1月から3月 投資法人債の発行金額 3ヶ月で2013年1年間の約6割</li>
<li>2014年1月から3月 増資による資金調達の金額 前年同期比較で半分以下</li>
</ol>
REITの投資法人債は、2013年の年間発行額は1083億円となっています。<b><span style="color: red;"><u>2014年は3ヶ月間で4倍の水準になっており、既に2013年の約6割も発行しており、REITの投資法人債発行ニーズが根強い</u></span></b>ことが分かりますね。<br />
<br />
REITの資金調達は、金融市場を中心に考えると、上場企業の株式と社債に該当するものがありますね。REITの増資による資金調達は大幅に減少しており、投資法人債が中心になっていますね。<br />
<br />
REITの資金調達を見れば、アベノミクスによる金融緩和で、REITの資金調達環境が改善していると言えそうですね。<b><span style="color: red;"><u>REITの資金調達コストが低下していることは望ましいですが、REITの成長性を考えると金融戦略が変化している</u></span></b>と言えそうです。<br />
<br />
<h2>
(5)REITの動向</h2>
<ol>
<li>REITの資金調達コスト低下 投資法人債で分配金が増加</li>
<li>ケネディックス・オフィス2014年10月期 増配に金利負担の減少が影響</li>
<li>日本プライムリアルティ 2014年6月期 1口あたり分配金100円押し上げ</li>
<li>REITの物件取得と資金調達 従来は高金利でも不動産物件の調達を優先</li>
<li>REITの物件取得と資金調達 有望な不動産物件取得が困難になりコスト削減に転換</li>
</ol>
REITの基本的な収益は、不動産賃料収入から資金調達コストや管理料などの経費を引いたものになりますね。<b><span style="color: red;"><u>REITが高金利の資金調達をしたとしても、不動産物件の利回りや値上がり益が大きく見込めるのであれば、管理ができる範囲で高金利でも資金調達する</u></span></b>ことになります。<br />
<br />
REITの資金調達コストが減少すれば、利益のほとんどを配当に回しますので増益に繋がります。REITの財務戦略が保守的になり、資金調達コスト削減に積極的になっているということは、不動産価格が十分に値上がりしていると言えますね。<br />
<br />
REITは不動産投資信託ですので、不動産が高値であれば不動産物件取得を止めて、財務体質を改善していると言えます。<b><span style="color: red;"><u>REITの中には、不動産の再開発や物件売却などに成功して、想定よりも配当金を増配することのきるREITがでやすい経済環境</u></span></b>ですね。Unknownnoreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-15357599990289996222013-07-05T22:49:00.000+09:002013-07-05T22:50:36.660+09:00新生銀行ヘルスケアREITのIPO新生銀行がヘルスケアREITのIPOを検討しています。ヘルスケアREITは高齢化する日本にとって、老人ホームや病院などの資金調達を円滑にすると同時に、投資家の投資機会を増やすことになりそうですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITのIPO</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/health-care-reit-seichou-kadai.html">ヘルスケアREITの成長課題</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/hosino-resort-reit-ipo.html">星野リゾートREITのIPO予定日</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/ion-reit-ipo-tokuchou.html">イオンREITのIPO特徴</a></li>
</ul>
REITのIPOに成功すれば、企業は不動産を自社の帳簿から切り離すと同時に、多額の現金を手に入れることになります。REITのIPOで懸念されるのは、不要な不動産を切り離して組成されるリスクです。<br />
<br />
REITのスポンサーは安定的な収入も見込めますが、投資家は、REITが保有する不動産が価格に見合うのかが重要になります。REIT購入の際にスポンサーが重要といわれるのは、REITが利益相反の問題を常に抱えているかと言えますね。<br />
<br />
<h2>
(2)新生銀行がヘルスケアREIT上場の意向</h2>
新生銀行ヘルスケアREITをIPOについて、2013年7月5日のロイターが、<a href="http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130705-00000003-reut-bus_all" target="_blank">インタビュー:国内初のヘルスケア特化REIT上場へ=新生銀社長</a>を報じているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
新生銀行の当麻茂樹社長はロイターとのインタビューで、来年度にも、国内で初めてとなる高齢者介護住宅や高齢者住宅に運用を特化したヘルスケアREIT(不動産投資信託)を上場させる意向を明らかにした。ファンドの規模は当初、1000億円程度を想定する。</blockquote>
新生銀行ヘルスケアREITのIPOを検討しているようですね。新生銀行が想定しているREITのIPOは、<b><span style="color: red;"><u>通常のIPOとは異なり融資の流動化をによってIPOを組成</u></span></b>することを検討しています。<br />
<br />
<h2>
(3)病院や高齢者介護住宅の融資を流動化</h2>
<blockquote class="tr_bq">
新生銀は、<b><span style="color: red;">病院や高齢者介護住宅に対する融資を新規事業として強化</span></b>している。当麻社長は「(病院などは)長期の融資になるので、流動化しなければならない。その最有力手段がREITになる」と語った。</blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
新生銀が主体となって<b><span style="color: red;">REITを組成し、最大の出資者になる計画</span></b>だが、規制の制約などあるため、詳細は今後詰める。</blockquote>
新生銀行は病院や高齢者介護住宅など成長市場の融資を重視しているようですが、長期の融資のため不良債権化するリスクがあります。<br />
<br />
新生銀行は、<a href="http://xn--2h2a00i.blogspot.jp/2013/06/yusi-risk.html">融資のリスク</a>を債権流動化してREITとして販売することで、REITの出資分に不良債権リスクを限定しようと考えているようですね。<br />
<br />
<h2>
(4)ヘルスケアREITの規模</h2>
<blockquote class="tr_bq">
当初は、介護住宅や高齢者住宅など10―20件、金額で1000億円程度を組み入れるが、徐々に増やして2000―3000億円に拡大する。</blockquote>
新生銀行ヘルスケアREITの規模は、長期融資をまとめることで、当初は1000億円規模を想定しているようですね。<br />
<ol>
<li>病院や高齢者介護住宅に対する融資</li>
<li><b><span style="color: red;">長期融資のため銀行のリスクが高まるので、リスクヘッジ</span></b></li>
<li>REITを債権流動化と債権販売に活用</li>
<li>介護住宅や高齢者住宅などの融資1000億円を想定</li>
</ol>
新生銀行ヘルスケアREITについてまとめると上記のようになりますが、<b><span style="color: red;"><u>REITに投資する投資家は銀行融資のリスクを背負う</u></span></b>ことになります。<br />
<br />
<h2>
(5)米国やシンガポールで特化型REITが存在</h2>
<blockquote class="tr_bq">
当麻社長は「高齢化が急速に進展するなかで、老人ホームなどのニーズは高い。こうしたところに対するファイナンスも急いで進めなければならない」と語った。<b><span style="color: red;">米国やシンガポールなどで特化型REITはあるが、日本では存在</span></b>していなかった。</blockquote>
アメリカやシンガポールREITの先進国ですので、日本のREITは成長課題が多いと言う事ができますが、高齢化が進んでいますので成長する可能性が高いと言えます。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit.html" target="_blank">REIT海外市場の世界ランキング</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/singapore-reit-tousi-seichou.html">シンガポールREIT投資が成長</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/america-reit-sisu-tokuchou.html">アメリカREIT指数の特徴</a></li>
</ul>
REITは、アメリカの市場規模が大きく、シンガポールもアジアで急速にREIT残高が拡大しています。日本でも、ヘルケアREITの市場が拡大すれば、ヘルケア市場を対象とする資金調達が円滑に進み、企業の成長を加速させる可能性がありますね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-20115158005326726722013-06-29T23:29:00.000+09:002013-07-05T21:39:07.919+09:00イオンREITのIPO特徴イオンがREITのIPOを行うことを発表していますが、イオンに与える影響と問題点が重要です。イオンREITのIPOは予定日から遅れていますが、成功すればREIT市場拡大に繋がりそうですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITのIPOの影響</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-shurui.html">REIT銘柄と種類</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/reit-demerit.html">REITのデメリット</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/hosino-resort-reit-ipo.html">星野リゾートREITのIPO予定日</a></li>
</ul>
REITのIPOには、メリットとデメリットがありますが、イオンは星野リゾートと異なり上場企業ですので、財務面や事業の状況が非常に分かりやすいと言えます。<br />
<ol>
<li>スポンサーであるイオンの経営状況が重要</li>
<li>REIT保有の不動産はイオンが入居</li>
<li>イオンREIT成功が与える影響</li>
</ol>
イオンのREIT購入を検討している方はIPOの前に、イオンとの関係について考える必要があると言えます。イオンREITのIPOは<b><span style="color: red;"><u>利益相反の問題点が大きいことが、最も重要</u></span></b>になります。<br />
<br />
<h2>
(2)イオンの経営状況について</h2>
<ol>
<li>借入金が多い</li>
<li>現金商売の小売なので資金繰りは問題なし</li>
<li>金融事業の活用やPBにより資金繰りが改善</li>
<li>ショッピングセンター事業は利益率は高いが投資資金が多い</li>
</ol>
<div>
イオンのREITを検討するときに、スポンサーであるイオンの経営状況は重要になります。イオンは、積極的なグループ拡大により借入気が増加しています。<br />
<br />
イオンは小売業ですので、現金収入のため資金繰りは特に問題はなく、金融事業の活用により資金繰りの改善が見込めるのが現状です。<br />
<br />
イオンの稼ぎ頭である<b><span style="color: red;"><u>ショッピングセンター事業は、イオンの連結子会社である東証一部上場のイオンモールが中心となっていますが、多額の不動産投資が必要</u></span></b>なのがポイントですね。<br />
<br />
<h2>
(3)REIT保有の不動産にスポンサーが入居</h2>
イオンREITのIPOが行われたとして、問題となるのは、REITが保有する不動産のほとんどは、イオンからの賃貸収入である可能性が高く利益相反が起こりやすいことです。<br />
<ol>
<li>イオングループ 不動産を安く借りたい</li>
<li>イオンREIT 不動産を高く貸したい</li>
</ol>
イオンとイオンREITは<b><span style="color: red;"><u>利益が相反していますが、スポンサーであるイオンの影響力が極めて強いREITになる可能性が高い</u></span></b>です。<br />
<br />
イオンREITのIPOが遅れているのは、利益相反問題を緩和するために、契約条件の交渉に時間がかかっているのかもしれないですね。<br />
<br />
<h2>
(4)イオンREIT成功の影響</h2>
イオンREITは、上記のようなREITの利益相反問題が、極めて大きいという問題点を抱えていますが、IPOに成功した影響を考えてみましょう。<br />
<ol>
<li>イオンの資金繰り改善</li>
<li>イオンが借り入れ返済で総資産利益率の改善</li>
<li>他社がREITの組成に積極的になり、REIT市場拡大</li>
</ol>
イオンREITは成功した場合、<b><span style="color: red;"><u>イオングループは不動産流動化により現金を手に入れますので、資金繰りの改善</u></span></b>が見込めます。イオンは借入が増加していますので、返済により財務指標の改善が見込めるため、イオン株価が上昇する可能性もあります。<br />
<br />
イオン以外の他社も、イオンREITが成功すればREIT市場拡大の契機になる可能性がありますね。イオンREITのIPOを見ると期待感も大きいですが、<b><span style="color: red;"><u>利益相反問題が通常のREITよりもさらに大きいことがポイント</u></span></b>になりますね。</div>
Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-67018810153240869052013-06-29T22:19:00.002+09:002013-06-29T22:19:54.513+09:00旅館REITの特徴旅館REITの特徴について考えると、星野リゾートの場合、信用力が総合商社や大手不動産会社よりも劣ることです。旅館REITのスポンサーは、財務面が他のREITよりも劣るデメリットを考慮する必要があります。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITのIPOと成長課題</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/health-care-reit-seichou-kadai.html">ヘルスケアREITの成長課題</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/hosino-resort-reit-ipo.html">星野リゾートREITのIPO予定日</a></li>
</ul>
REITは、企業の資金調達と投資家の投資先として、注目を集めています。REITを利用することで、<b><span style="color: red;"><u>企業は資金調達と固定資産である不動産の減少により総資産利益率を上昇させやすくなります</u></span></b>。<br />
<ol>
<li>REITによる不動産の流動化で現金確保</li>
<li>現金を元手に総資産の圧縮が可能</li>
<li>不動産の管理収益を得るため、一株利益が改善</li>
</ol>
REITのIPOによる財務戦略が注目を集めていますが、企業にとっても不動産を流動化して、REITとして投資家に販売することで資金調達のメリットがあります。<br />
<br />
<h2>
(2)REITのリスク</h2>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-shurui.html">REIT銘柄と種類</a>で、REITはスポンサーで決まるため、初心者の方はスポンサーのしっかりとした銘柄を選んだほうがよいということを説明しました。<br />
<br />
REITは、スポンサー企業の資金調達手段として、価値の不十分な不動産を押し付けられる可能性もあると言えます。REITのリスクを考えると、<b><span style="color: red;"><u>投資リスク小さくしたい投資家にとって、財閥系不動産会社や総合商社などがスポンサーの企業が比較的よい</u></span></b>と言えます。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/hosino-resort-reit-ipo.html">星野リゾートREITのIPO予定日</a>で、日本初の旅館REITの上場についてまとめましたが、旅館REITのメリットとデメリットについて考えてみましょう。<br />
<br />
<h2>
(3)星野リゾート 旅館REITのメリット</h2>
旅館REITの特徴は、不動産の安定した利益の恩恵を受けることができる点です。星野リゾートの旅館は、外国人観光客を中心に高い評価を受けており、運営力があると思われますので、安定した収益を考えることができます。<br />
<br />
旅館REITとしての注目に加えて、IPO銘柄ですので注目度が高まれば、値上がりが続くことを見込むことができますね。<br />
<br />
<h2>
(4)星野リゾート 旅館REITのデメリット</h2>
旅館REITの特徴として、<b><span style="color: red;"><u>旅館REITが保有する旅館の資産価値が投資家にはあまりよく分からないことが、最大のデメリット</u></span></b>です。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-office-gata-meigara.html">REITオフィス型の銘柄</a>が保有する不動産を見ると、一等地の不動産は換金性が高く、相場の値段が分かりやすいと言えます。<br />
<br />
旅館REITの場合、取得価格と稼働率から不動産価格を考える必要があると思いますが、旅館の買い手がいるのかどうか投資家には判断しにくいと言えます。<br />
<br />
<h2>
(5)スポンサー 星野リゾートの信用力</h2>
旅館REITを検討するときに、星野リゾートの信用力がスポンサーとしてあるのかを検討する必要があります。星野リゾートは非上場企業のため財務状況は、上場企業のように公表されておらず、財閥系や大手不動産会社と比較すると企業規模が劣ります。<br />
<br />
星野リゾートの信用力は財務面で考えると劣っていますが、<b><span style="color: red;"><u>運営している旅館やホテルは評判になっており、稼働率を高く維持できるければ、高い配当利回りと値上がりが期待できます</u></span></b>。<br />
<br />
旅館REITの特徴は、旅館の買い手が不明なことやスポンサーの信用力が劣る点ですが、星野リゾートの運営力に期待のある方は、購入を検討されるのもよいかもしれないですね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-61873799299291642013-06-14T04:32:00.000+09:002013-06-14T04:32:44.912+09:00日銀金融政策決定会合会見6月 REITとETF日銀金融政策決定会合会見の6月12日の中で、REITとETFについて触れています。REITとETFでは市場規模が違いますので、日銀の与える影響を考えると、購入できる金額が大きく異なりますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)日銀のREITとETFの買い入れ</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a></li>
<li><a href="http://etf-reit.blogspot.jp/2013/06/nitigin-etf-kaiire-kinyu-kanwa.html" target="_blank">日銀ETF買い入れ金融緩和</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-etf-tigai.html">REIT ETFの違い</a></li>
</ul>
日銀の金融緩和は、国債の購入増額の他に、REITとETFの買い入れがあります。REITとETFは、どちらも証券取引所に上場している金融商品で、株式のように売買可能で投資が行えます。<br />
<div>
<br /></div>
<div>
REITは不動産を対象とした金融商品で、スポンサー企業関連の不動産物件を扱うことが多い。ETFは対象となる指数に合わせて投資を行いますが、<b><span style="color: red;"><u>日銀の金融緩和は株式市場の指数に連動する、株式ETFの買い入れ</u></span></b>を行っています。</div>
<div>
<br />
<h2>
(2)REITの購入残高上限</h2>
日銀金融政策決定会合会見6月、REITとETFについて、2013年6月12日の日経新聞5面が報じているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
問 <b><span style="color: red;">REITの購入残高が上限</span></b>に迫っている。不動産市場のリスク低減は達成できるのか。</blockquote>
REITとETFは、日銀が買い入れ枠を設定していますが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-kounyu-hi-nitigin-happyou.html">REIT購入日を日銀発表</a>を見ると、日銀のREIT買い入れ余力は限定的になっています。<br />
<ol>
<li>2013年5月14日時点の日銀買い入れ金額と余力</li>
<li>REIT2013年末までの買い取り見通し1400億円 <b><span style="color: red;">REIT購入枠の残り40億円</span></b></li>
<li>REIT2013年末までの買い取り見通し2兆5000億円 ETF購入枠の残り8011億円</li>
</ol>
日銀のREIT買い入れ余力を見ると、購入枠はほとんど残っていないですが、日銀は買い入れ枠の増額を見送っています。</div>
<div>
<br />
<h2>
(3)REITの買い入れ金額は変更なし</h2>
<blockquote class="tr_bq">
答 REITの保有残高が着実に増加しているのは事実だが、<b><span style="color: red;">今年末の見通し1400億円</span></b>と発表したのは買い入れ上限ではない。<b><span style="color: red;">引き続きREITが年間300億円に達するように買い入れは実施</span></b>する。</blockquote>
日銀はREITの買い入れ枠を、毎年増加することを発表していますが、2013年度末までの購入金額の増額は今回、発表されませんでした。日銀のREIT買い入れ枠の残高を見ると、<b><span style="color: red;"><u>日銀がREITを買い支える効果は、かなり限定的になる可能性が高い</u></span></b>ですね。<br />
<br />
<h2>
(4)ETFと株式市場 REITと不動産市場の違い</h2>
<blockquote class="tr_bq">
ただ<b><span style="color: red;">ETFが株式市場全体との関係でかなり余地があるのに対し、REIT市場は不動産市場と比べて小さい</span></b>。これを短期的に大きく買い入れ増やすのは難しいと思うが、REITの市場を十分注視して、弾力的に対応したい。</blockquote>
日銀の金融政策で購入する<b><span style="color: red;">ETFは日本の株価指数に連動するETFですが、REITは個別のスポンサーが組成しているもの</span></b>になります。<br />
<br />
ETFとREITは市場規模に違いがあるため、金融市場で日銀の買い入れが占める割合が高くなりすぎることを防ぐために、REITの買い入れ枠の金額が決められたことが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(5)REITとETFの市場規模比較</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit.html">REIT海外市場の世界ランキング</a></li>
<li><a href="http://etf-reit.blogspot.jp/2013/05/etf-ranking-sekai-sijou-suii.html">ETFランキング世界市場推移</a></li>
</ul>
REITとETFの市場規模を比較すると、日本の金融市場は資産残高の伸び率が限定的であり、成長余地があることが分かります。<br />
<br />
日銀が金融緩和により、REITやETFの購入を行っていますが、買い入れ枠の動向に注目すると同時に、<b><span style="color: red;"><u>日銀がREITとETFの市場拡大を促進することができたのか</u></span></b>は、今後、検証されそうですね。</div>
Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-21648645575708252882013-06-13T14:37:00.001+09:002013-06-13T14:37:48.726+09:00金融商品取引法改正とREITの影響金融商品取引法改正とREITの影響を見ると、自社株買いに相当する自己投資口買いがなかったことで、リーマンショックの影響が拡大していることが分かります。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REIT倒産と自己投資口買いによる利益</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-tousan-kakuzuke.html">REIT倒産と格付け</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-jiko-tousiguti-kai.html">REIT自己投資口買いの効果</a></li>
</ul>
REITは証券取引所に上場していますので、上場企業の株式購入と同じように証券市場で購入することができます。リーマンショックなどの巨大な金融危機が発生すると、REITには2つの問題点が発生します。<br />
<ol>
<li>REITは銀行融資で借入</li>
<li>REITの賃料収入が減少すれば利回り低下で、価格下落要因となる</li>
</ol>
REITは、銀行が借入返済を要求したとしても不動産で運用しているため、急な資金返済は困難です。金融危機など巨大な出来事が発生すると、オフィスの賃料収入などが発生しますが、<span style="color: red;"><b><u>自己投資口買いを行うことができれば、価格低下局面で割安に購入できますので、利回り維持で価格値上がり</u></b></span>が見込めます。<br />
<br />
<h2>
(2)金融商品取引法改正と資本市場の整備</h2>
金融商品取引法改正とREITの影響について、2013年6月13日の日経新聞が報じているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
金融庁が今国会に提出して金融商品取引法改正など一括法が12日国会で成立した。米国のリーマン危機など新しい金融危機が起き、増資インサイダー事件など不正取引が相次いだことを踏まえ、金融市場のゆがみを是正する狙い。<b><span style="color: red;">不動産投資信託(REIT)や外資系金融機関の規制など未熟な制度</span></b>も見直す。</blockquote>
金融商品取引法改正により、資本市場の整備を一層行うようですね。金融庁が行った金融商品取引法改正は、REITにも大きな影響を与えることになります。<br />
<br />
<h2>
(3)金融危機がREITに影響</h2>
<blockquote class="tr_bq">
リーマン危機の特徴は影響の範囲が銀行に収まらなかった点だ。<b><span style="color: red;">日本ではREITが狙い撃ちされ、投資口価格が急落</span></b>。資金、資本の両面で経営が行き詰りそうになった。このため、金融庁は株式会社の自社株買いに相当する「<b><span style="color: red;">自己投資口の取得</span></b>」、すでに投資している投資主(株主に相当)に投資口を割り当てて増資する「ライツ・オファリング」を可能にする。</blockquote>
金融危機でREITの価格下落が発生していますが、経営不安と賃料収入の減少により価格がさらに下落することになります。<br />
<ol>
<li>金融危機で外資系銀行や証券が経営不安</li>
<li>REITから外資系金融機関が貸し剥がしを行うことで、REITが経営不安</li>
<li>経済悪化でREITの賃料収入が下落</li>
<li>REITの経営不安</li>
<li>REITの価格下落</li>
</ol>
REITが価格下落局面で自己投資口買い、<b><span style="color: red;"><u>上場企業で言えば自社株買いを行うことができれば、賃料収入の減少したとしても、REITの配当利回りを維持</u></span></b>することができます。<br />
<br />
<h2>
(4)増資インサイダー事件対策</h2>
<ul>
<li>2014年春 資産運用業者などへの課徴金上げ</li>
<li>2014年春 証券会社などの取引推奨を禁止</li>
</ul>
<h2>
(5)AIJ事件の再発防止</h2>
<div>
<ul>
<li>2013年7月 刑事罰の強化</li>
<li>2014年春 特定投資家(プロ)規制の強化</li>
</ul>
</div>
<h2>
(6)市場発危機の破綻制度</h2>
<ul>
<li>2014年春 政府版の特別融資制度</li>
<li>2014年春 金融機関の破綻時に投資家も負担</li>
<li>2014年春 外国銀行在日支店の規制強化</li>
</ul>
<h2>
(7)銀行のリスクマネー強化</h2>
<ul>
<li>2014年春 銀行が企業に出資する出資規制の緩和</li>
<li>2013年7月 2014年秋 大口融資規制の強化</li>
</ul>
<h2>
(8)REIT市場の下支え</h2>
<ul>
<li><b><span style="color: red;">2014年秋 資金・資本調達策の拡充</span></b></li>
<li><b><span style="color: red;">2014年春 インサイダー取引規制の導入</span></b></li>
</ul>
REITの資金・資本調達策の拡充に自社株買いに準じるものが含まれるとすれば、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-jiko-tousiguti-kai.html">REIT自己投資口買いの効果</a>を見込むことができます。<br />
<br />
金融商品取引法改正とREITの影響は、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit.html">REIT海外市場の世界ランキング</a>を見ると日本のREITは成長余地が大きいので、REIT市場拡大に繋がるのではないでしょうか。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-73886989842713752232013-06-07T01:16:00.000+09:002013-07-05T21:39:07.921+09:00星野リゾートREITのIPO予定日星野リゾートがREITのIPO予定日を発表しています。星野リゾートの旅館REITは国内初のため、非上場企業のREITを活用した金融戦略としても、注目を集めそうですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITのメリットとIPO</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/health-care-reit-seichou-kadai.html">ヘルスケアREITの成長課題</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-merit.html">REITのメリット</a></li>
</ul>
REITのメリットとして不動産を保有することと比較すると、<b><span style="color: red;">プロが不動産の管理を行うことや証券市場を通じて売却がいつでも可能である</span></b>ことをあげることができます。<br />
<br />
REITのIPOは、<b><span style="color: red;">不動産保有者の資金繰り改善の効果や資産を切り離すことで、財務体質が改善する</span></b>ことをあげることができます。日本のREIT市場は海外REIT市場と比較すると、ヘルスケアREITなどが伸びると言われてきましたが、旅館REITが新たに登場していますね。<br />
<br />
<h2>
(2)星野リゾート・リート投資法人の上場</h2>
星野リゾートREITのIPOについて、2013年6月6日の日経が報じているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
東京証券取引所は6日、星野リゾート(長野県軽井沢町)の<b><span style="color: red;">温泉旅館などを投資対象とする星野リゾート・リート投資法人の上場を承認</span></b>した。</blockquote>
星野リゾートは、日本を代表する高級旅館として外国人などに人気がありますが、REITとして上場することが決まったようですね。<br />
<br />
星野リゾートがREITのIPOを行うにあたって、所有する物件の概略が報道されていますので、簡単に見てみましょう。<br />
<br />
<h2>
(3)旅館REITが東京証券取引所で上場は7月12日</h2>
<blockquote class="tr_bq">
星野リゾートが所有する<b><span style="color: red;">温泉旅館など6つの物件を150億円で取得して運用</span></b>する。旅館の不動産投資信託(REIT)は珍しい。<b><span style="color: red;">上場予定日は7月12日</span></b>。</blockquote>
星野リゾートは、旅館REITとして東京証券取引所に上場しますが、上場予定日は7月12日のようですね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-shurui.html">REIT銘柄と種類</a>で、スポンサーの信頼性が高い財閥系の不動産会社や総合商社が、信頼性が高く人気の銘柄になっています。<br />
<br />
星野リゾートの旅館は、価格帯が高級であり外国人の人気が高いため、収益性に注目ですね。REITの特徴として、<b><span style="color: red;">価格が証券市場でリアルタイムに変動しますので、配当金に対して価格が適正であるのか判断する必要があります</span></b>。<br />
<br />
<h2>
(4)星野リゾート・アセットマネジメントが資産運用</h2>
<blockquote class="tr_bq">
星野リゾート子会社の星野リゾート・アセットマネジメント(東京・中央)が資産を運用する。星野リゾートは売却して得た資金をシステム投資などに充てる見込み。</blockquote>
星野リゾートがREITのIPOをした後に、子会社である星野リゾート・アセットマネジメントが資産運用を行うようですね。星野リゾートは、<b><span style="color: red;">REITのIPOにより売上高に匹敵する資金調達を計画しており、非上場企業の資金調達手法として、企業成長を加速することができるのかも注目</span></b>ですね。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/ion-reit-ipo-tokuchou.html">イオンREITのIPO特徴</a>は、REITの利益相反問題が大きいことですが、星野リゾートREITはこの課題をどのようにして乗り越えるのかも注目ですね。<br />
<br />
<h2>
(5)外国人の観光に対応することが目的</h2>
<blockquote class="tr_bq">
星野佳路社長は「<b><span style="color: red;">訪日外国人の増加などで観光はこれから成長産業になる。一般投資家が応援できる環境をつくりたい</span></b>」としている。</blockquote>
民主党政権による為替レート円高ドル安の是正や<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/abe-no-mics-kinyu-kanwa-naiyou.html">アベノミクス金融緩和の内容</a>により、為替レートは円安ドル高傾向となっています。<br />
<ol>
<li>為替レート円高ドル安 外国人の日本旅行が割高になる</li>
<li>為替レート円安ドル高 外国人の日本旅行が<b><span style="color: red;"><u>割安になる</u></span></b></li>
</ol>
星野リゾートは為替レートが是正されたことで、外国人韓国客が増加すると予想しているのでしょう。<b><span style="color: red;"><u>外国人観光客数は円安ドル高により増加傾向であり、ホテルの稼働率は上昇</u></span></b>しています。<br />
<br />
<div>
星野リゾートが、旅館REITのIPOに成功すれば非上場企業が、<span style="color: red;"><b>REITを活用して証券市場から売上高に匹敵する資金調達</b></span>を行い、企業成長を加速することができるのか注目ですね。<br />
<br />
星野リゾートREITのIPO応募を検討されている過多は、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/ryokan-reit-tokuchou.html">旅館REITの特徴</a>を理解したうえで投資するのがよいでしょうね。</div>
Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-10410928441250765822013-06-02T18:23:00.000+09:002013-06-29T23:45:02.967+09:00REITのデメリットREITのデメリットについて考えると、REITのメリットをより理解することにも繋がると思います。REITのような元本割れのリスクがある金融商品を購入するときは、デメリットを理解することが重要になります。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REIT購入のタイミングと価格変動</h2>
<div>
REITは優れた金融商品ですが、上場投資信託ですので、価格がリアルタイムに変動します。REITを比較的、<b><span style="color: red;">高い価格で購入すると価格の下落リスクが大きくなることに加えて、実質的な利回りが低下する可能性</span></b>があります。</div>
<div>
<br /></div>
<h2>
(2)REITと不動産価格変動の影響</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/tika-joushouritu-ranking.html">地価上昇率ランキング</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-geraku-riyu-fudousan-shutoku-kyousou.html">REIT下落理由 不動産の取得競争</a></li>
</ul>
REITは不動産を対象とした金融商品ですので、不動産価格の動向に大きく左右されます。REITが保有している不動産価格の上昇により資産が増加することもありますが、不動産価格の下落により資産が減少するリスクがあります。<br />
<br />
REITは、不動産売買や賃貸収入が主な収益源ですので、<b><span style="color: red;"><u>購入した不動産価格の上昇に対して賃料収入が上昇しなければ利回りは低下</u></span></b>することになります。<br />
<br />
<h2>
(3)REITと不動産株の比較</h2>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-kabu-hikaku.html">REITと株の比較</a>について見ていきましたが、どちらも証券市場で売買可能な有価証券であり、違いのポイントについて簡単に見てみましょう。<br />
<div>
<ol>
<li>ビジネスリスク</li>
<li>開発利益</li>
<li>収益性</li>
</ol>
</div>
<div>
大手不動産会社は、大規模な再開発を積極的に行っていますが、巨額の資金を先行投資することでビジネスリスクは高いと言えます。大手不動産会社は、ビジネスリスクを背負うため、開発利益を得ることができ収益性が高いと言えます。</div>
<div>
<br /></div>
<div>
REITは大手不動産会社と比較すると、<b><span style="color: red;"><u>大手不動産会社の保有する物件の管理や売買に限定しており収益性は劣る可能性</u></span></b>があります。<br />
<br />
<h2>
(4)REITのメリット</h2>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-merit.html">REITのメリット</a>は、証券市場を利用することで<b><span style="color: red;">不動産保有や売却のデメリットを解消</span></b>していることがあります。<br />
<ol>
<li>証券市場の活用</li>
<li>不動産保有や売却のデメリット解消</li>
<li>プロのファンドマネージャーが運用</li>
</ol>
</div>
<div>
REITのメリットを見ると、不動産保有によるデメリットを解消していると言えそうですね。REITはメリットが多いように見えますが、最大のデメリットがあります。<br />
<br />
<h2>
(5)REITの利益相反問題</h2>
<ul>
<li>REITは大手不動産会社から不動産物件を安く買いたい</li>
<li>大手不動産会社はREITから不動産物件を高く売りたい</li>
</ul>
<div>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-shurui.html">REIT銘柄と種類</a>は、大手不動産会社がスポンサーになっているものが人気ですが、利益相反の問題が発生します。REITはメリットの多い仕組みですが、<b><span style="color: red;"><u>デメリットとしてスポンサー企業と利益相反の問題を抱える仕組みであることを理解する</u></span></b>必要があります。REITの利益相反問題が大きいことは、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/ion-reit-ipo-tokuchou.html">イオンREITのIPO特徴</a>であるとも言えそうですね。<br />
<br /><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/hosino-resort-reit-ipo.html">星野リゾートREITのIPO予定日</a>を発表しており、<b><span style="color: red;">日本初の旅館REITとして投資家の注目を集めそう</span></b>ですね。星野リゾートREITのIPOは、メリットとデメリットを考えたとしても、非上場企業の資金調達手法としても注目を集めるREITのIPOになりそうですね。</div>
</div>
Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-48763780018292811342013-05-23T15:15:00.004+09:002013-05-23T15:19:01.047+09:00アメリカREIT指数の特徴アメリカREIT指数の特徴を見るうえで、アメリカのREITについて見てみましょう。アメリカのREITが上場する際に証券市場の審査や二重課税を回避できることを、日本が導入していることが分かりますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)証券市場への上場</h2>
<div>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit.html">REIT海外市場の世界ランキング</a>はアメリカの投資資産が最大ですが、アメリカREIT指数の特徴について、井出保夫のREITの仕組みがまとめているので、見てみましょう。</div>
<blockquote class="tr_bq">
エクイティ・ファイナンスでは、<b><span style="color: red;">おもにニューヨーク証券取引所、アメリカン証券取引所、ナスダックに上場</span></b>することによって、資本市場から直接資金調達する方法がとられています。</blockquote>
アメリカのREITは、証券取引所に上場していますが、名前を聞いたことのある証券取引所があるのではないでしょうか。REITの証券市場を利用した、資金調達について見てみましょう。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-koubo-zousi-riyu.html">REIT公募増資の評価</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a></li>
</ul>
REITの上場による資金調達は、新規上場のときと公募増資のときがあります。アメリカの証券取引所は、日本の証券市場よりも<b><span style="color: red;">罰則が厳しく取引金額が大きいので、信頼性が高い</span></b>と思う方は多いのではないでしょうか。<br />
<br />
<h2>
(2)借り入れによる資金調達</h2>
<blockquote class="tr_bq">
また、デット・ファイナンスでは、主要なコマーシャルレンダー(商業銀行等の金融機関等)から比較的ひかえめな借り入れ比率50%前後をキープしつつ、レバレッジ効果を目的に戦略的な借り入れをしているほか、社債発行による資金調達も行っています。長期の貸し手としては、商業銀行、投資銀行、S&L(貯蓄貸付組合)、ノンバンクなどがあります。</blockquote>
上場企業やREITは、株主資本を有効に運用するために、借り入れを行います。株式よりも借り入れのほうが、調達コストが低いという理由なのですが、<span style="color: red;"><b>株主に対して借り入れ金利よりも高いリターンを提供する必要があるというのが証券市場で一般的</b></span>ですね。<br />
<ul>
<li>銀行借入や社債の発行</li>
<li>商業銀行</li>
<li>投資銀行</li>
<li>S&L(貯蓄貸付組合)</li>
<li>ノンバンク</li>
</ul>
アメリカのREITに対して、日本のREITを見ると<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a>をすでに行っており、銀行がリスクマネーを供給しつつ資金調達が多様化していることが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(3)証券取引所の審査</h2>
<blockquote class="tr_bq">
REITは、実質的にほとんど<b><span style="color: red;">すべての資産が不動産関連資産となり、株式に当たる部分がSEC(米国証券取引委員会)の厳しい規制と審査</span></b>をクリアした後に、有価証券として公募されることになります。 </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
また、REITの株価は、その<span style="color: red;"><b>資産から得られるキャッシュフローの増減によって上下</b></span>することになります。これも通常の株式会社とまったく同じしくみです。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-merit.html">REITのメリット</a>についてまとめましたが、不動産保有と比較すると、現金化が非常に容易であるうえに、不動産管理の素人であっても不動産収入の恩恵を得ることができる点にありますね。<br />
<br />
<h2>
(4)REITは二重課税を回避</h2>
<blockquote class="tr_bq">
さらに、REITは課税所得(キャピタルゲインを除く)の<b><span style="color: red;">90%以上を投資家に配当</span></b>するなどの税法上の基準を満たせば、<b><span style="color: red;">法人税の課税が免除</span></b>されます。 </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
通常の株式会社と違うのは、REIT(法人)の段階で法人所得課税が免除されることで、税引き前の段階で配当が行われ、<b><span style="color: red;">投資家の段階ではじめて課税されるという、いわゆる二重課税回避のしくみが機能している点</span></b>です。このしくみによって、REITは構造的に高い利回りを維持することができるのです。</blockquote>
アメリカのREITを基にして、日本の<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-tousi-houjin-j-reit.html">REIT投信とは</a>制度が作られていますので、配当を多くすることで二重課税を回避することができます。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-kabu-hikaku.html">REITと株の比較</a>を考えると、上場企業の経営者の中には、内部留保を重視する経営者がいると思います。REITは税制上の優遇措置を設けることで、過度に内部留保が行われないようにされていることが分かりますね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-78500841158554898282013-05-17T10:49:00.001+09:002013-06-02T18:30:19.196+09:00REITと株の比較REITと株を比較すると、REITは安定した利回りを得ることができる仕組みとなっています。REITのメリットは、不動産と違って証券市場で売買することです。REITと不動産株は、どちらも証券市場で売買することができますが、それぞれのメリットがあることが分かりますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)大手不動産会社のビジネスモデルと特徴</h2>
<div>
REITと不動産株は、どちらも証券市場で売買が可能であり、不動産の抱えるデメリットを解消していると言えます。REITと株の比較について、井出保夫の『入門の金融 REITのしくみ』がまとめているので見てみましょう。</div>
<blockquote class="tr_bq">
三井不動産や三菱地所に代表されるように、日本の不動産会社は<b><span style="color: red;">開発や販売業を手掛ける分だけビジネスリスクが高く</span></b>、とても安定した投資対象とはいえませんでした。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-merit.html">REITのメリット</a>は、不動産の保有と比較すると証券市場で、いつでも売却できることです。<b><span style="color: red;">REITと不動産株の保有について考えると、どちらも証券市場で売却可能ですがリスクが異なります</span></b>。<br />
<br />
大手不動産会社のビジネスモデルの特徴は、土地の取得から開発を行ったり、不動産の販売を行うことで高い収益をあげることですが、<b><span style="color: red;">大型の開発物件は1000億円を超える投資</span></b>になります。<br />
<br />
<h2>
(2)REITと不動産会社の違い</h2>
<blockquote class="tr_bq">
一方で<b><span style="color: red;">REITは、開発や販売といったリスクの高い事業は原則として手掛けず、不動産ポートフォリオの管理・運営が主業務</span></b>ですから、これら総合デベロッパーにありがちな事業リスクを負うことはありません。したがって、<b><span style="color: red;">収入のほとんどが賃貸収入によるもので、その分だけREITは、安定したキャッシュフローを投資家に分配</span></b>することが可能なのです。</blockquote>
REITと不動産株を比較すると、REITは比較的リスクの高い事業を手掛けない一方で、賃貸収入や不動産の売却収入を原資として、安定した配当金を支払う点が異なります。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-yosou-rimawari-zaimu.html">REIT予想利回りと財務</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-geraku-riyu-fudousan-shutoku-kyousou.html">REIT下落理由 不動産の取得競争</a></li>
</ul>
REITと株の比較を行っていますが、REITは証券市場に上場していますので、価格が値上がりしすぎると配当利回りは低下することになります。<br />
<br />
<h2>
(3)REITと大手不動産会社の開発利益と成長性</h2>
<blockquote class="tr_bq">
その反面、REITは、<b><span style="color: red;">開発事業によって得られる利益、いわゆる開発利益を得ることは期待できません</span></b>。総合デベロッパーは、開発利益が期待できる分だけ、キャッシュフローの成長性はREITよりも高いと考えられています。</blockquote>
REITと不動産株の比較により購入を検討するならば、開発事業による利益を期待するのかしないのかが、選択肢の一つであることが分かります。<br />
<br />
日銀の金融緩和について、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a>が含まれていますが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-kounyu-hi-nitigin-happyou.html">REIT購入日を日銀発表</a>しており定期的に購入していることが分かります。日銀は不動産株は購入していませんが、<b><span style="color: red;">金融緩和による不動産の上昇期待やREIT購入による下支え効果で、不動産株は大きく値上がり</span></b>しています。<br />
<br />
<h2>
(4)REITのメリットとリスク限定</h2>
<blockquote class="tr_bq">
投資家の中には、三井不動産のビジネススキルには魅力を感じるが、開発リスクをはじめとする事業リスクはとりたくないという人もいるでしょう。そうした保守的な投資化には、<b><span style="color: red;">三井不動産が保有するビルだけを切り離してプールし、そのポートフォリオのマネジメントを三井不動産、およびそのグループに委託するというスキーム</span></b>が打ってつけです。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-office-gata-meigara.html">REITオフィス型の銘柄</a>に、三井不動産や三菱地所といった、財閥系の大手不動産会社がスポンサーとなっており銘柄があります。不動産銘柄に関心のある投資家は、<b><span style="color: red;">REITと株のメリットを比較して、投資資金を運用する</span></b>のがいいですね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/reit-demerit.html">REITのデメリット</a>とメリットの比較は、REITと不動産株のどちらに投資するのか、投資運用を考えると重要になりそうですね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-56569568523820931522013-05-17T01:20:00.000+09:002013-06-02T18:28:30.145+09:00REITのメリットREITのメリットは、不動産のデメリットであると言い換えることができると思います。REITは、不動産の運営や保有するうえで課題となる点を、証券市場に上場することで解決していると言えます。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITと不動産の売却 価値向上の違い</h2>
<div>
REITのメリットは、不動産の抱えるデメリットの裏返しと言えますが、井出保夫の『入門の金融 REITのしくみ』がまとめているので見てみましょう。</div>
<blockquote class="tr_bq">
また、<b><span style="color: red;">不動産仲介業者に売却を依頼するにしても、彼らはそれなりの報酬を提示しなければうごいてくれません</span></b>。何よりも難しいのは、いつでも高値で売却できるように、物件の価値を向上させるようなマネジメントを続けることです。</blockquote>
REITと不動産の保有を比較すると、現金して現金にすることを考えると分かりやすいと思います。<b><span style="color: red;">不動産は売却するのに時間がかかるうえに、不動産のプロに手数料を支払う必要</span></b>がありますし、物件の管理や価値の維持だけでも難しいですね。<br />
<br />
<h2>
(2)REITが証券取引所に上場しているメリット</h2>
<blockquote class="tr_bq">
まず、<b><span style="color: red;">REITは証券取引所に上場することで十分な流動性と換金性</span></b>を備えています。投資家が買いたいときや売りたいときには、ほぼリアルタイムで売買することができます。</blockquote>
REITは上場投資信託ですが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-tousi-houjin-j-reit.html">REIT投信とは</a>税金面でメリットがあるうえに、いつでも売却することで現金化することができます。不動産を保有していて現金が必要な場合でも、<b><span style="color: red;">不動産売却価格を大きく引き下げて売れないことがあります</span></b>ので、REITと大きく違うことが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(3)REITは価格の調査が簡単</h2>
<blockquote class="tr_bq">
価格についても、市場を通して希望価格を指値することが可能ですし、物件の適正価格をいちいち不動産鑑定士に聞かなくても、<b><span style="color: red;">REITはほぼ毎日市場価格で取引</span></b>され、しかもその取引相場を新聞の株式欄で知ることができますから、<b><span style="color: red;">時価を把握するのは容易</span></b>です。</blockquote>
REITは証券市場で取引されているので価格の算定が容易ですが、不動産は価格の算定方法が複数あるうえに時間がかかります。<br />
<ol>
<li>REITのメリット <b><span style="color: red;">証券市場で価格がいつでも分かる</span></b></li>
<li>不動産のデメリット 不動産の価格算定に時間がかかり、複数の方法がある</li>
</ol>
REITの価格算定に大きなメリットがあることが、不動産と比較すると大きいことが分かりますね。REITの証券市場での価格を知るために、<b><span style="color: red;">REIT保有者は手数料を支払う必要なく、いつでも知ることができます</span></b>。<br />
<br />
<h2>
(4)不動産の価値向上が不要</h2>
<blockquote class="tr_bq">
また、<b><span style="color: red;">物件のバリューアップはプロのマネージャーがすべてやってくれます</span></b>。投資家は投資パフォーマンスを見ながら、REITの取締役の選任や運用方針の変更、場合によっては資産運用会社の変更等を通じて実現することができます。</blockquote>
REITは不動産の管理を委託していますが、不動産を保有している場合、業者の選定や価格交渉を行う必要があります。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-shurui.html">REIT銘柄と種類</a>を選ぶときに、大手不動産会社がスポンサーとなっていれば、REITが保有する不動産の管理は安全な可能性が高いですね。<br />
<br />
<h2>
(5)不動産のデメリットを金融取引でREITが解消</h2>
<blockquote class="tr_bq">
REITの魅力は、<b><span style="color: red;">本来流動性に劣る実物不動産の出口戦略として、証券市場での株の売買という金融取引を導入</span></b>したところにあります。高額な不動産ほど、相対で買い手を探すよりも、中央集約化された市場を通して多くの買い手と取引できるほうが、流動性が高まるのです。</blockquote>
REITのメリットは、言い換えると不動産のデメリットとして考えられるものであると思います。REITは不動産市場のデメリットを、証券市場を用いることで解消することで、不動産取引の活発化の役割を果たしていると言えるでしょうね。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-kabu-hikaku.html">REITと株の比較</a>を行うことで、証券市場に上場していても、REITと不動産株で不動産の恩恵が少し異なることが分かります。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/reit-demerit.html">REITのデメリット</a>とメリットを比較すると、金融商品としての理解が深まり、リスクを意識しやすいかもしれないですね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-1536181168005028822013-05-16T12:54:00.000+09:002013-05-16T12:54:38.766+09:00REIT購入日を日銀発表REIT購入日を日銀が発表していますが、REITとETFの購入パターンが異なることが分かります。日銀の金融緩和は国債の買取と同時に、REITとETFの購入増額を発表しており、不動産市場と株式市場の下支えの効果が期待されていますが、購入枠の残額が少なくなっています。<br />
<a name='more'></a><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgK1XKvCpnZq8haYKd00CU7f8rKRSBCNQUPMVemQZ3a_tI0bvlNyxdQyuYDXw8FdRrtpLaYUeL0iM9_SXDEA31Fczn6Wep7kDh8T3pOteDuXg4I8q5QxZnHXBPDjVeIaq7vsYRweb0OqYUl/s1600/REIT%E8%B3%BC%E5%85%A5%E6%97%A5+%E6%97%A5%E9%8A%80%E3%81%8C%E7%99%BA%E8%A1%A8.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgK1XKvCpnZq8haYKd00CU7f8rKRSBCNQUPMVemQZ3a_tI0bvlNyxdQyuYDXw8FdRrtpLaYUeL0iM9_SXDEA31Fczn6Wep7kDh8T3pOteDuXg4I8q5QxZnHXBPDjVeIaq7vsYRweb0OqYUl/s1600/REIT%E8%B3%BC%E5%85%A5%E6%97%A5+%E6%97%A5%E9%8A%80%E3%81%8C%E7%99%BA%E8%A1%A8.jpg" /></a></div>
<br />
<h2>
(1)日銀のREITとETF 購入日と購入金額の比較</h2>
2013年5月15日に日本銀行の金融市場局が、指数連動型上場投資信託受益権(ETF)および不動産投資法人投資口(J-REIT)の買入結果(2013年4月以降約定分)を発表しているので見てみましょう。<br />
<ol>
<li>2013年5月15日 REIT 2億円 合計 2億円</li>
<li>2013年5月14日 REIT 2億円 合計 2億円</li>
<li>2013年5月13日 REIT 2億円 合計 2億円</li>
<li>2013年5月10日 REIT 6億円 合計 6億円</li>
<li>2013年5月9日 REIT 6億円 合計 6億円</li>
<li>2013年5月2日 REIT 6億円 合計 6億円</li>
<li>2013年4月26日 <b><span style="color: red;">ETF 216億円</span></b> 合計 216億円</li>
<li>2013年4月25日 REIT 17億円 合計 17億円</li>
<li>2013年4月24日 REIT 17億円 合計 17億円</li>
<li>2013年4月23日 REIT 17億円 合計 17億円</li>
<li>2013年4月16日 <b><span style="color: red;">ETF 216億円</span></b> REIT 17億円 合計 233億円</li>
<li>2013年4月15日 <b><span style="color: red;">ETF 216億円</span></b> 合計 216億円</li>
<li>2013年4月11日 REIT 17億円 合計 17億円</li>
<li>2013年4月9日 REIT 11億円 合計 11億円</li>
<li>2013年4月4日 <b><span style="color: red;">ETF 331億円</span></b> REIT 11億円 合計 342億円</li>
<li>2013年4月3日 REIT 11億円 合計 11億円</li>
<li>2013年4月1日 <b><span style="color: red;">ETF 287億円</span></b> REIT 14億円 合計 301億円</li>
</ol>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-etf-tigai.html">REIT ETFの違い</a>は不動産と株式の投資信託で違いがありますが、日銀はREITを継続して購入する一方、ETFは購入金額大きいものの購入日に開きがあることが分かります。<br />
<br />
<h2>
(2)日銀の金融緩和はREITとETFに影響</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-reit-etf.html">日銀金融緩和の影響 REITとETF</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/nitigin-kinyu-seisaku-kettei-kaigou-giji-yousi-naiyou.html">日銀金融政策決定会合議事要旨の内容</a></li>
</ul>
日銀の金融緩和は、REITとETFの購入が含まれていますので、不動産市場と株式市場の下支え効果があると期待されています。<br />
<br />
REITやETFの購入日を日銀が発表していますが、日銀が市場を下支えしているのかどうか、確認するうえで、証券市場に大きな影響を与える発表であると言えます。<br />
<br />
<h2>
(3)日銀のREIT購入金額とREIT買取枠の残額</h2>
REIT購入日を日銀が発表したことについて、2013年5月14日のロイターが、<a href="http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130514-00000114-reut-bus_all" target="_blank">J─REITを14日に2億円購入、前回と同額=日銀</a>が発表したことを報道しているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
日銀は14日、不動産投資信託(J-REIT)を2億円買い入れたと発表した。13日と同額だった。2010年12月以来、日銀はこれまでに<b><span style="color: red;">J-REITを計84回で1360億円購入している。13年末までの買い取り見通し1400億円(14年末は1700億円)に対し、残りは40億円</span></b>。</blockquote>
日銀のREIT購入金額とREIT買取枠の残額を見ると、REITの購入余力はほとんどなくなっていることが分かります。<br />
<ol>
<li>REITの購入ペースを維持 購入枠が近いうちになくなる</li>
<li>REITの購入ペースを抑える</li>
<li><b><span style="color: red;">REITの購入枠を増額する</span></b></li>
</ol>
REIT購入日の推移を見ると、2013年末までに購入枠がほとんどないので、日銀が新しい金融政策を行い、REITの購入枠を増額するのか注目ですね。<br />
<br />
<h2>
(4)REITとETFの日銀購入枠の残りに違い</h2>
<blockquote class="tr_bq">
指数連動型上場投資信託受益権(ETF)の買い入れはなかった。これまで日銀はETFを計74回で1兆6989億円買い入れた。<b><span style="color: red;">13年末までの買い取り見通し2兆5000億円(14年末は3兆5000億円)に対し、残りは8011億円</span></b>。</blockquote>
REITとETFの日銀購入枠を比較すると、REITよりもETFの購入枠の残りが多いことが分かります。<br />
<ol>
<li>REIT2013年末までの買い取り見通し1400億円 <b><span style="color: red;">REIT購入枠の残り40億円</span></b></li>
<li>REIT2013年末までの買い取り見通し2兆5000億円 ETF購入枠の残り8011億円</li>
</ol>
REIT購入日を日銀が発表していますが、REITの購入枠を増額しなければ、日銀のREIT購入による不動産市場の下支え効果は限定的になる可能性がありますね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-51855688271767096852013-05-15T12:42:00.003+09:002013-05-16T13:00:14.495+09:00REIT下落理由 不動産の取得競争REITが下落する理由を考えると、不動産の取得競争が激しくなりすぎた場合があります。REITや不動産会社の不動産取得競争は激しくなっていますが、言いかえれば不動産売却で企業は本業強化のチャンスがあるということですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITの不動産取得が増加</h2>
前回、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/nihon-fudousan-tousi-reit-kigyou-doukou.html">日本の不動産投資 REITと企業動向</a>について見ていきましたが、REIT下落理由と不動産の取得競争について、2013年4月26日の日経新聞が報じているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
投資家の資金で不動産を購入する不動産投資信託(REIT)の拡大も、不動産取引が増える原動力の一つだ。1~3月期のREITによる物件取得は6387億円と<b><span style="color: red;">前年期の2.8倍に増え、6年半ぶりの規模</span></b>に膨らんだ。</blockquote>
REITの不動産取得が増加していますが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a>の増額がREIT市場を底堅いものにしています。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-reit-etf.html">日銀金融緩和の影響 REITとETF</a>に資金流入のきっかけを作っており、手元資金の増加で積極的に物件の取得を行っていることが分かります。<br />
<br />
<h2>
(2)REITの上場と不動産の見通し</h2>
<blockquote class="tr_bq">
2月に新規上昇した日本プロロジスリート投資法人は千葉県市川市の物流施設など<b><span style="color: red;">12件お計1700億円強で取得</span></b>した。「2~3年で運用規模を3000億円にする」方針だ。</blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
三井不動産系の日本ビルファンド投資法人も「<b><span style="color: red;">地価が上がる前に都心で物件取得</span></b>を積極的に進めたい」といい、<b><span style="color: red;">ソニーから都内のビルの一部を666億円で購入</span></b>した。</blockquote>
日本プロロジスリート投資法人は、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-ipo.html">REITのIPO財務戦略</a>を見ると、高格付けを生かして銀行から多額の融資を低金利で調達しています。<a href="http://sony-tousan.blogspot.jp/2013/01/sony-city-osaki-risutora.html" target="_blank">ソニーシティ大崎リストラと売却交渉</a>が行われていましたが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-office-gata-meigara.html">REITオフィス型の銘柄</a>で有名な日本ビルファンドが主役であったようですね。<br />
<br />
<h2>
(3)不動産売買が増加するメリット</h2>
<blockquote class="tr_bq">
取引が活発になることで、<b><span style="color: red;">不動産を売りたい企業にとっても取引が成立しやすくなる</span></b>。製造業などが<b><span style="color: red;">本業強化に向け不動産売却</span></b>を進めれば「日本経済の成長力向上も期待できる」(ニッセイ基礎研究所の岩佐浩人主任研究員)との指摘がある。</blockquote>
REITや不動産業者、企業などが不動産売買に参加することで、不動産取引市場の厚みが増しています。不動産の取得競争が行われるということは、不動産を現金化したかった保有者にとってメリットが大きくなりますね。<br />
<br />
<h2>
(4)日銀の金融緩和とREITの買い入れ拡大</h2>
<blockquote class="tr_bq">
4月以降も、森トラスト総合リート投資法人が<b><span style="color: red;">東京・渋谷の複合ビルを320億円で取得</span></b>するなど活発な取引が続いている。<b><span style="color: red;">日銀は新たな金融緩和策の一環としてREITの買い入れ拡大</span></b>を決めた。市場への資金流入につながり「REITの物件取得を後押しする」(SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリスト)との見方がでている。</blockquote>
森トラスト総合リート投資法人は、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-hikaku-ginkou-kounyu.html">REIT銘柄比較と銀行購入</a>でまとめましたが、日銀のREIT買い入れ対象に含まれている可能性が高いです。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a>が、REITが不動産購入を積極的に行う理由のひとつとなっていますね。<br />
<br />
<h2>
(5)不動産の取得競争による収益性の低下</h2>
<blockquote class="tr_bq">
ただ、REITの運用担当者は「<b><span style="color: red;">立地などの条件が良い物件は限られ、取得競争は激しい</span></b>」と話す。駅から遠いなど競争力が低い物件はREITも購入を避ける傾向があり、取引対象になる不動産の選別は進んでいる。</blockquote>
<div>
不動産の取得競争が行われることで、不動産市況は活況となっているようですね。REITの配当金は<b><span style="color: red;">不動産売却益も含まれますが、賃料収入が大きな割合</span></b>を占めています。<br />
<br />
REIT下落理由として考えられるのは、不動産の取得競争が激しくなりすぎると、<b><span style="color: red;">不動産を高値で掴み含み損が発生することと、賃料収入が十分に得られない</span></b>ことが考えられますね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-kounyu-hi-nitigin-happyou.html">REIT購入日を日銀発表</a>していますが、ETFと比較すると購入余力が限られており、購入枠を増額するのか注目ですね。</div>
Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-42224649077169003372013-05-14T22:22:00.002+09:002013-05-15T13:01:12.407+09:00日本の不動産投資 REITと企業動向日本の不動産投資を見ると、REITや不動産会社による賃貸収入を目的とした不動産投資だけでなく、本業強化を目的とした不動産投資が企業動向から分かります。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REITによる不動産取得</h2>
前回、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/fudousan-torihiki-zouka-riyu-kinyu-kanwa.html">不動産取引増加の理由と金融緩和</a>について見ていきましたが、企業の不動産投資動向について、2013年4月26日の日経新聞が報じているので見てみましょう。REITとや企業が取得した1~3月に発表のあった不動産物件取得の例を見てみましょう。<br />
<div>
<div>
<ol>
<li>日本プロロジスリート 千葉・市川の物流施設 339億円</li>
<li>ユナイテッド・アーバン <b><span style="color: red;">東京・武蔵野商業施設(ヨドバシカメラ店舗)</span></b> 280億円</li>
<li>日本プロロジスリート 神奈川・座間の物流施設 279億円</li>
<li>フロンティア不動産 <b><span style="color: red;">東京・豊島の商業施設(池袋スクエア)</span></b> 204億円</li>
</ol>
</div>
</div>
<div>
REITの不動産取得を見ると、オフィスビルではなく大型の商業施設や物流施設があることを意外に思われた方がいるかもしれないですね。</div>
<div>
<br /></div>
<h2>
(2)事業会社による不動産取得</h2>
<div>
<ol>
<li>三井不動産 東京・千代田のオフィスビル 350億円</li>
<li>パルコ 福岡・中央の福岡パルコと隣接地 265億円</li>
<li>常和不動産 東京・千代田のオフィスビル 165億円</li>
<li>アスクル 埼玉・三芳に建設中の大型物流施設 141億円</li>
<li>三井倉庫 東京・港のオフィスと住宅の複合施設 141億円</li>
</ol>
</div>
<div>
上場企業は、多額の内部留保を抱えていますが、事業会社による不動産取得を見ると設備投資に資金が向かい始めていることが分かります。</div>
<div>
<br /></div>
<h2>
(3)不動産投資の理由</h2>
<blockquote class="tr_bq">
1月1日時点の公示地価が三大都市圏で上昇に転じる時点も相次ぐなか「<b><span style="color: red;">賃料上昇をにらみ、一部の小売や物流会社が自社物件の取得</span></b>に動いている」(都市未来総研の平山重雄執行役員)</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/tika-joushouritu-ranking.html">地価上昇率ランキング</a>を見ると、為替レートの円安ドル高により海外資金も流入していることが分かりますが、不動産価格は上昇に転じています。<br />
<br />
不動産投資の余力がある、REITや優良企業が、不動産の賃料上昇を想定して物件取得を行っているようですね。<br />
<br />
<h2>
(4)物流施設の不動産が好調</h2>
<blockquote class="tr_bq">
米系不動産サービス大手のシービーアールイー(CBRE、東京・港)のまとめでは、今年3月末時点の首都圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の延べ床面積3万3千平方㍍以上の<b><span style="color: red;">大型物流施設の空室率2.8%と、04年の調査開始以来、最低水準</span></b>となった。<b><span style="color: red;">近畿圏(大阪府、兵庫県)も1.5%と昨秋以降、2%を下回る低水準</span></b>が続く。ネット通販向けなどの需要も増え、空室率は低下傾向にある。</blockquote>
大規模な物流施設は、大規模な土地や建物が必要となりますが、稼働率が好調に推移しているようですね。<br />
<ul>
<li>首都圏の大型物流施設の不動産空室率 2.8% 2004年の調査開始以来、最低水準</li>
<li>近畿圏の大型物流施設の不動産空室率 1.5%</li>
</ul>
日本の不動産投資は、オフィスやマンションのイメージがある方が多いと思いますが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-buturyugata-meigara.html">REIT物流型の銘柄</a>もあります。物流施設が好調であるということは、REIT物流型の市場に対してもよい影響がありますね。<br />
<br />
<h2>
(5)オフィスビルの不動産投資も堅調</h2>
<blockquote class="tr_bq">
事業拡大に向けオフィスの確保も盛んだ。仲介大手の三鬼商事(東京・中央)によると東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の3月末のオフィスビル空室は8.56%と3年ぶりの低水準。<b><span style="color: red;">三井物産は「賃料収入の拡大が見込める」と鹿島グループから東京・千代田のオフィスビルの一部を買い取った</span></b>。</blockquote>
日本のオフィス不動産は、オフィスビルの空室率が低水準で推移しており、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-office-gata-meigara.html">REITオフィス型の銘柄</a>が優れた成績を残すことができるのか注目ですね。<br />
<br />
<h2>
(6)マンションの用地取得が拡大</h2>
<blockquote class="tr_bq">
マンション業界でも、<b><span style="color: red;">大京が千葉・埼玉両県で分譲マンション用地の取得を拡大</span></b>する方針だ。地価の先高観を受けて購入を考える人が増えており、用地を手当てして需要の増加に対応する。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/sintiku-mansion-souba-neagari-riyu.html">新築マンション相場値上がり理由</a>を見ると、マンションの資材調達の逼迫は一度、収まったようですが引き続き、駅に近い場所などよい物件は、購入が続きそうですね。<br />
<br />
マンションで不安視されているのは、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/shouhizei-zouzei-jutaku-eikyou.html">消費税増税 住宅の影響</a>ですが、<b><span style="color: red;">住宅ローン減税や消費税据え置きにより影響は限定的</span></b>になりそうですね。<br />
<br />
<h2>
(7)金利低下と銀行の不動産融資</h2>
<blockquote class="tr_bq">
昨年以降の金利低下を受け、企業は低金利で物件取得の資金を調達しやすくなった。「<b><span style="color: red;">銀行も不動産向け融資に積極的</span></b>」(みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリスト)取引を後押しする。</blockquote>
日本の不動産投資を考えると、銀行融資は不可欠ですが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a>を行っており、投資資金の運用で不動産相場の下支えを行っています。<br />
<br />
REITや不動産会社は、不動産投資の収益性を高めるために、借入によりレバレッジを効かせていますが、<b><span style="color: red;">銀行融資が積極的に行われると不動産への投資は加速</span></b>しそうですね。<br />
<br />
<h2>
(8)建築着工の金額が急増</h2>
<blockquote class="tr_bq">
企業が建屋の建築や設備導入などに動けば、幅広い産業に恩恵が及ぶ。国土交通省の建築着工統計では、<b><span style="color: red;">2月は民間の工事費の「予定額」(非居住用)が前年同月比4割増と急増</span></b>した。内閣府が独自に算出する季節調整値でも<b><span style="color: red;">前月比5割近く増え</span></b>、企業が設備投資に前向きな事を示す。不動産市場が、金融緩和を景気浮揚につなげる一つのルートである。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/sintiku-mansion-souba-neagari-riyu.html">新築マンション相場値上がり理由</a>で、建設資材が逼迫した時期があることをまとめましたが、工事費は4割も急増していたようですね。<br />
<br />
日本の不動産投資を見ると、投資目的のREITによる不動産投資だけでなく、本業強化を目的とした不動産投資が企業動向から分かりますね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/reit-geraku-riyu-fudousan-shutoku-kyousou.html">REIT下落理由 不動産の取得競争</a>に続く。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-65060233998509656282013-05-14T17:26:00.001+09:002013-05-14T22:26:13.054+09:00不動産取引増加の理由と金融緩和不動産取引増加の理由を見ると、金融緩和の影響が大きいことが分かります。大企業の不動産取引は、土地価格の値上がり目的ではなく、本業強化が目的である点がバブル景気のときと異なっていますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)金融緩和と不動産への影響</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/nitigin-kinyu-seisaku-kettei-kaigou-giji-yousi-naiyou.html">日銀金融政策決定会合議事要旨の内容</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/abe-no-mics-kinyu-kanwa-naiyou.html">アベノミクス金融緩和の内容</a></li>
</ul>
<b><span style="color: red;">日銀の金融緩和や為替レートの円安ドル高により、不動産市場によい影響</span></b>がでています。日銀の金融緩和はリートやETFの買い入れが含まれており、不動産価格や株式市場の下支え効果があります。<br />
<br />
不動産市場への資金流入は、日銀の金融緩和によって、優良企業が内部留保を生かして設備投資を行っていることを、2013年4月26日の日経新聞が報じています。<br />
<br />
<h2>
(2)企業の不動産取引が増加した理由</h2>
<blockquote class="tr_bq">
企業の不動産取引が活発になってきた。今年1~3月の土地や建物などの取得額は、<b><span style="color: red;">2008年の金融危機前の水準を回復</span></b>した。<b><span style="color: red;">低金利で資金を調達しやすくなった</span></b>企業が、事業拡大に備え物流拠点やオフィスなどの先行投資に動いている。設備投資などを通じ、景気回復を後押ししそうだ。</blockquote>
企業が内部留保を溜め込み、設備投資などに回さないことの指摘がありましたが、<b><span style="color: red;">本業を強化する事が目的の不動産取引が拡大</span></b>しています。<br />
<br />
不動産取引増加の理由は、日銀の金融緩和により銀行融資や社債の調達金利が、低下したからですね。<br />
<br />
<h2>
(3)大企業の不動産購入と本業の強化</h2>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">オフィス用品通販最大手のアスクル</span></b>は埼玉県の物流施設の土地・建物を152億円で取得することを決めた。「当日配送できる商品を増やすなど事業拡大に備える」。</blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">良品計画も出店拡大をにらみ、同県に土地・建物を合わせ139億円を投じて物流拠点を建設</span></b>する。 </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">三井倉庫は本社などが賃借していた都内の複合施設を141億円で取得</span></b>。「テナント収入も期待でき、現金収支の改善が見込める」という。</blockquote>
大企業が不動産取引を増加しているようですが、<b><span style="color: red;">本業の強化が目的であり、バブル景気のときのような値上がりを目的としたものとは違う</span></b>ことが分かります。<br />
<br />
<h2>
(4)上場企業やREITの不動産取引が増加</h2>
<blockquote class="tr_bq">
100億円を超す大型取引が相次いだことで、みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所によると<b><span style="color: red;">1~3月期に上場企業や上場不動産投資信託(REIT)による発表などがあった不動産取引額は1兆3781億円</span></b>にのぼった。</blockquote>
上場企業やREITが発表している不動産取引は大きく増加しており、企業の内部留保が不動産市場に流入していることが分かります。<br />
<br />
<h2>
(5)不動産取引が金融危機前の水準に増加</h2>
<blockquote class="tr_bq">
1兆円を超えは、<b><span style="color: red;">米金融大手リーマン・ブラザーズが破綻して金融市場が混乱する前</span></b>の08年1~3月期以来だ。不動産取引も「危機モード」から脱してきたといえる。</blockquote>
金融危機により<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-tousan-kakuzuke.html">REIT倒産と格付け</a>の低下により、<b><span style="color: red;">ニューシティ・レジデンスが倒産するなど、不動産取引に対する銀行融資などの資金調達環境は悪化</span></b>していました。日銀の金融緩和により、不動産取引が増加していることが裏付けられていますね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/nihon-fudousan-tousi-reit-kigyou-doukou.html">日本の不動産投資 REITと企業動向</a>に続く。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-1297453749667480542013-05-12T12:00:00.001+09:002013-05-12T12:02:52.910+09:00日銀金融緩和のデメリット日銀金融緩和のデメリットについて、不動産の資産バブルは少子高齢化社会ですので都市部を中心に限定的に発生する可能性があります。日銀金融緩和とエネルギー輸入価格への影響を指摘がありますが、物価上昇と輸入価格の値上がりは別の話ですので注意が必要ですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)株や土地のバブル</h2>
日銀金融緩和のデメリットについて、2013年4月25日の日経新聞5面がQ&A方式でまとめているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
思い切った金融緩和に心配はなかったの? </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
これまでにない量のお金を出すので、将来の副作用を心配する声もある。たとえば<b><span style="color: red;">株式や不動産市場に大量のお金が流れ込み、株や土地が実力以上に上がってしまう</span></b>ような状況だ。資産バブルと呼ばれる。<br />
<b><span style="color: red;">少子高齢化が進む今、1980年代のようなバブルは来ないかもしれない。ただ一部には似た現象が起きるおそれはある</span></b>。実力以上の価格は長続きしない。いつか下落に転じ、損をする人が出てくる。過去の経験からすると、後始末には時間も手間もかかる。</blockquote>
日銀金融緩和のデメリットは、株や土地の価格が値上がりしすぎる、資産バブルを懸念する声もあるようです。日銀金融緩和のデメリットとしてよく見かけますが、<b><span style="color: red;">人口が減少しているうえに、都心に富裕層が集中していますので、全国的とはならない</span></b>でしょうね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/sintiku-mansion-souba-neagari-riyu.html">新築マンション相場値上がり理由</a>を見ると、昔の土地バブルとは少し様子が違うことが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(2)黒田日銀総裁は資産バブルよりもデフレ脱却を重視</h2>
<blockquote class="tr_bq">
心配だね。 </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
新しい緩和策を進める黒田東彦総裁は「<b><span style="color: red;">現時点で資産バブルが膨れあがる懸念はもっていない</span></b>」と話している。まずは長年続いたデフレを抜け出すことが一番の課題というわけだ。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/nitigin-kinyu-seisaku-kettei-kaigou-giji-yousi-naiyou.html">日銀金融政策決定会合議事要旨の内容</a>を見ると、大規模な金融緩和により、2%の物価上昇が安定的に続くまで続けることを明記しており、デフレ脱却が目的となっています。<br />
<br />
<h2>
(3)金融緩和と物価上昇を目指す理由</h2>
<blockquote class="tr_bq">
とにかく早く物価があがればいいの? </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
働く人たちの給料があがらないまま、<b><span style="color: red;">原油などのエネルギー輸入価格があがってしまうと逆効果</span></b>だ。物価はあがるけど、みんなの生活は苦しくなる。円安がとまらなくなるとそうした懸念も出てくる。</blockquote>
日銀金融緩和のデメリットとして、原油などのエネルギー輸入価格が指摘されていますが、エネルギー輸入価格は為替相場や原油相場の動向に左右されますので、金融緩和はあまり関係がないですね。<br />
<br />
為替レートや原油相場の動向によって、<b><span style="color: red;">エネルギー輸入価格は変動しますが、日経新聞の担当者はあまり内容を理解できていない</span></b>のかもしれないですね。金融緩和で物価上昇すると、国内で原油を精製すると、経費の値上がりが発生する可能性がありますが、<b><span style="color: red;">エネルギー輸入価格は基本的に別の話</span></b>ですね。<br />
<br />
<h2>
(4)銀行の国債売却と不動産に資金流入</h2>
<blockquote class="tr_bq">
国債をたくさん買うことに問題は? </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
国債は国の借金証書。「日銀が国の借金を穴埋めしている」と思われないようにすることが大事だ。<b><span style="color: red;">日銀は銀行から国債を買うので借金を直接引き受けるわけではない</span></b>。ただ気をつけないと、国が安易な借金に流れる心配はある。</blockquote>
日銀金融緩和のデメリットとして、国債暴落と金利上昇を指摘する人もいます。日銀の国債購入により銀行は資金運用の変更を行っています。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a></li>
</ul>
日銀の金融緩和により、銀行など機関投資家の資金運用に変化が生じており、不動産に資金が流れていることが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(5)国債暴落と金利上昇</h2>
<blockquote class="tr_bq">
もし国が借金を減らす努力をしないまま日銀が国債を買い込んでいくと「国は日銀に甘えて借金を返すつもりがない」とみられるかもしれない。<b><span style="color: red;">国の信用が落ち、円の急落や金利の急上昇で世の中が混乱</span></b>する。日銀が国に財政を立て直すよう求めているのも、そんな事態を防ぐためだ。</blockquote>
日銀金融緩和について、中央銀行の信認が低下して、国が混乱すると言う指摘があります。<b><span style="color: red;">アメリカやヨーロッパの中央銀行が、金融緩和を行っていますが、世の中の大混乱は特に起きていない</span></b>ように、管理人は感じています。<br />
<br />
<h2>
(6)金融緩和とデフレ脱却</h2>
<blockquote class="tr_bq">
じゃあデフレが終わったらすぐにやめないと。 </blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
無事にデフレから抜け出した後の話だけど、<b><span style="color: red;">緩和策をどう終わらせるかも問題</span></b>になるだろう。<b><span style="color: red;">焦点は大量に買った国債をどうするか。国債を一気に売ろうとすると価格が急落して金利が上がり、市場や経済が混乱</span></b>するかもしれない。<br />
お金をどんどん流し込む今回の政策を「行きはよい、帰りはこわい」という人もいる。出足は好調だけど、よくよく帰り道のことも考えないといけない。効果がある程度できたところで、出口に向けたしっかりした戦略をつくる必要がありそうだ。</blockquote>
日銀の金融緩和について、デメリットや脱却の方法ばかりを指摘する声もあるようですが、1ヶ月でデフレ脱却が行われるわけでもないので、考える時間は当面あるのではないでしょうか。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-yusi-kokusai-baikyaku-risk.html">銀行融資と国債売却のリスク 日銀の金融緩和の影響</a></li>
</ul>
銀行融資や国債売却が進めば、日銀の金融緩和の影響が本格的にでてくるでしょう。アメリカやヨーロッパの中央銀行もそうですが、<b><span style="color: red;">国債を一気に売却すると急落するのは、需給を考えると当たり前なので、日銀も愚策はとらない</span></b>のではないでしょうか。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-53585734480811352592013-05-12T10:38:00.002+09:002013-06-13T14:52:13.735+09:00REIT自己投資口買いの効果REIT自己投資口買いの効果は、上場企業の自社株買いと同じ効果が見込めるようですね。REITは、配当金による資金流出がありますので、自己投資口買いが行われると、株価の維持や増資など資金調達が円滑に行われる効果がありますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)REIT市場は資産デフレ脱却に効果</h2>
<blockquote class="tr_bq">
「自民党政権の誕生でREIT市場は強化されることはあっても、後退することはないだろう」というのが市場関係者の一致した見方である。前政権の民主党は「日本再生戦略」の中で、数年間低迷してきた<b><span style="color: red;">REIT市場を資産デフレ脱却のために活性化</span></b>させるべき市場と位置づけ、2020年までにJ-REIT市場の資産規模を2倍(11年度比)に引き上げることした。</blockquote>
REITは不動産を対象にした、上場株式投資信託ですので不動産の値上がり効果を見込むことができることを2013年1月12日の東洋経済が報じています。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-reit-etf.html">日銀金融緩和の影響 REITとETF</a>でまとめましたが、日銀がREIT購入金額を増額したのも、不動産価格の下支え効果が期待できるため、資産デフレ脱却になると判断したのでしょうね。<br />
<br />
<h2>
(2)自己投資口買いは自社株式の買いと同じ効果</h2>
<blockquote class="tr_bq">
そのためにいくつかの活性化プランを進めてきたが、最も注目されているのが「自己投資口買い」の解禁だ。<b><span style="color: red;">投資法人が自ら発行した投資口を取得する資本政策の手段で、株式における自社株買いと同じ効果</span></b>をもたらすことができる。</blockquote>
REITの自己投資口買いは、株式の自社株買いと同じことですので、基本的には株主への利益還元の一つということになりますね。<br />
<br />
<h2>
(3)REITの分配金増加と値上がりの期待</h2>
<blockquote class="tr_bq">
まず、すでに<b><span style="color: red;">流通している投資口数を少なくするため、1口当たりの分配金を引き上げることができる</span></b>。アナウンスメント効果による投資口価格の再評価、投資口価格の上昇による円滑な増資なども期待される。米国や豪州など海外のREIT市場では自己投資口買いがすでに解禁されている。それを実行するREITは投資口価格をディスカウント状態を解消されることが多いという。</blockquote>
REIT自己投資口買いの効果を見ると、株式の自社株買いと同じように、REITの分配金増加や値上がりの期待に繋がることが分かりますね。<br />
<ol>
<li>REIT1口当たりの<b><span style="color: red;">分配金の引き上げ</span></b></li>
<li>REITの投資口価格の再評価による値上がり</li>
<li>REIT自己投資口買いで投資口価格が上昇すれば円滑な増資</li>
<li>米国や豪州など海外の<b><span style="color: red;">REIT市場で自己投資口買いを実行するとディスカウント状態が解消</span></b></li>
</ol>
REIT自己投資口買いの効果として、REITは増資で資金調達を行って投資先を拡大したとしても、配当金で資金が流出します。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit.html">REIT海外市場の世界ランキング</a>で上位の国では、自己投資口買いが行われているようですね。<br />
<br />
REITの自己投資口買いは、<b><span style="color: red;">配当金の支払いによる評価価格の値下がりを補います</span></b>ので、増資に成功しやすくなる効果もあるようですね。<br />
<br />
<h2>
(4)新株予約権無償割当てやインサイダー取引規制の導入も検討</h2>
<blockquote class="tr_bq">
そのほかの制度改革としては、<b><span style="color: red;">新株予約権無償割当て(ライツオファリング)やインサイダー取引規制の導入も検討</span></b>されている。「両刃の剣になりかねない要素もあるが、メリットのほうが大きい」と市場関係者は見ている。</blockquote>
REITは自己投資口買いの他に、新株予約権無償割当やインサイダー取引規制を導入することで、証券市場の整備が検討されているようですね。REITの値上がり期待が大きいことが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/tousi-sintaku-neagari-hanbai-teisi.html">投資信託値上がり 販売停止の理由</a>となっていますので、証券市場の整備は重要になりますね。<br />
<br />
<h2>
(5)金融機関の不動産業界向け貸出に変化</h2>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">リーマンショック後、一部REITの経営破綻</span></b>もあって、「安全安心」というREIT市場のイメージが崩壊してしまった。<b><span style="color: red;">金融機関が不動産業界に対する貸し出し姿勢を慎重</span></b>にする一方、資本市場の冷え込みから公募増資もままならず、REITは正念場を迎えた。それを打開するには新たな資金調達手段や資本政策手段の多様性が必要だった。そうした方策が13年からようやく実現し始める。</blockquote>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-tousan-kakuzuke.html">REIT倒産と格付け</a>でまとめましたが、資金繰りが困難になったことが、ニューシティ・レジデンスが黒字決算で倒産しています。金融機関の不動産業界に対する融資姿勢を見ると、日銀の金融緩和で積極的になりつつあることが分かります。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-ginkou-mega-bank.html">日銀の金融緩和 銀行融資の増加を三大メガバンクに要請</a></li>
</ul>
日銀の金融緩和により、銀行などの金融機関は投資資金の運用先を模索していますが、REITや不動産関連にお金が動いていることが分かりますね。<br />
<br />
<h2>
(6)REITの制度改革や投資資金流入の期待</h2>
<ol>
<li>投信法の改正 自己投資口取得、ライツオファリング、無償減資など導入へ。早ければ2013年にも新たな投信法が施行</li>
<li>J-REIT資産規模倍増 政府(民主党)は「日本再生戦略」で2020年にJ-REIT資産規模を11年度比で2倍に拡大する目標を打ち出した。</li>
<li>ヘルスケアREIT普及 国土交通省、厚生労働省、<b><span style="color: red;">金融庁が介護施設や病院に投資するJ-REITの普及に向け検討委員会を発足</span></b></li>
</ol>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/health-care-reit-seichou-kadai.html">ヘルスケアREITの成長課題</a>はいくつかあるものの、REITが多様化することで、資金供給先に多様性が生まれますので、高齢者向けの市場拡大が円滑に進むことも見込めそうですね。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/kinyu-shouhin-torihikihou-kaisei-reit-eikyou.html">金融商品取引法改正とREITの影響</a>は、価格下落局面で自己投資口買いの効果により価格の下支え効果が見込めそうですね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-38785291844024005002013-05-07T21:26:00.000+09:002013-06-14T04:36:50.530+09:00アベノミクス金融緩和の内容アベノミクス金融緩和の内容を見ると、日銀金融政策決定会合で大規模な金融緩和に合意していることが分かります。アベノミクス金融緩和のリスクとして、日銀の国債引受け増額による金利急上昇が指摘されていますが、日本は国債のほとんどを国内投資家が運用している点が海外と異なりますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)日銀金融政策決定会合の議事要旨を公表</h2>
<div>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/nitigin-kinyu-seisaku-kettei-kaigou-giji-yousi-naiyou.html">日銀金融政策決定会合議事要旨の内容</a>について見ていきましたが、2013年5月2日の日経新聞夕刊1面が報じているので見て見ましょう。</div>
<blockquote class="tr_bq">
日銀は2日、黒田東彦総裁の就任後、初めて金融緩和策を決めた4月3、4日の金融政策決定会合の議事要旨を公表した。委員は「<b><span style="color: red;">次元の違う金融緩和を行う必要がある</span></b>」との認識で一致。</blockquote>
日銀金融政策決定会合の議事要旨では、アベノミクスで言われてきた次元の違う金融緩和で認識が一致しており、大規模な金融緩和が行われたようですね。<br />
<br />
<h2>
(2)金融緩和の内容と規模</h2>
<blockquote class="tr_bq">
「<b><span style="color: red;">必要な政策は全て決定したと市場に受け取られるように、インパクトのある規模とすることが重要</span></b>」との声が相次いだことが明らかになった。委員の1人からは、2年後に2%という物価上昇率目標の達成は「大きな不確実性がある」と懸念する声も出た。</blockquote>
アベノミクスは大規模な金融緩和が、印象的であると思いますが、日銀の金融政策決定会合で規模の重要性が認識されていたようですね。アベノミクスにとって金融緩和は重要になりますが、物価上昇率目標が高すぎることを不安視する日銀委員もいたようですね。<br />
<br />
<h2>
(3)金融緩和により資金供給の増加と国債の購入量増加</h2>
<blockquote class="tr_bq">
4月3、4日は黒田総裁の就任後、初めての政策決定会合で、量的・質的金融緩和の導入が決まった。日銀が供給するお金の量であるマネタリーベース(資金供給量)を2年で2倍にする目標のほか、<b><span style="color: red;">長期国債の買い入れ拡大や購入する国債の満期までの期間を3年弱から7年程度に延ばす政策</span></b>を始めることにした。</blockquote>
アベノミクスの柱となる金融緩和は、資金供給量を大幅に拡大することで行われますが、国債の購入と購入期間延長が重要になります。<br />
<div>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kokusai-kounyu-houhou-henkou-kinri.html">日銀国債購入の方法変更と金利</a></li>
</ul>
アベノミクスによる金融緩和により、銀行に国債売却の動きがすでにでていますね。アベノミクスの柱に成長戦略がありますが、<b><span style="color: red;">銀行の資金が成長分野に流れれば、長期的な経済成長達成の可能性</span></b>があります。<br />
<br />
<h2>
(4)アベノミクス金融緩和のポイント</h2>
<blockquote class="tr_bq">
会合では「政策の枠組み全体を見直す必要がある」との声が相次ぎ、「これまでの漸進的アプローチから転換し、<b><span style="color: red;">戦力の逐次投入はしない</span></b>」との考え方で一致した。</blockquote>
アベノミクスによる金融緩和のポイントは、日銀が大規模な金融緩和を一度に決めたことですね。黒田日銀総裁就任前に、日銀は金融緩和を行っていましたが、小規模の金融緩和を繰り返すのみでした。<br />
<br />
<h2>
(5)日銀の金融緩和で機関投資家が運用先を拡大</h2>
<blockquote class="tr_bq">
大規模緩和の副作用を懸念する声も出た。委員の1人は、貸出金利も低下し金融機関の融資意欲が減退するほか、<b><span style="color: red;">国債利回りが下がり過ぎると生保・年金基金など機関投資家が運用しにくくなる</span></b>と述べた。</blockquote>
日銀の金融緩和で、機関投資家が運用先を確保しにくくなる懸念がでたようですが、銀行は運用先の多様化を模索していますね。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a></li>
</ul>
横浜銀行は、金融緩和により国債での運用困難と判断しており、頭取が国債の売却について言及しています。<br />
<br />
<h2>
(6)アベノミクス金融緩和のリスク</h2>
<blockquote class="tr_bq">
金利上昇に転じた時は銀行が保有する国債の価格下落リスクも高まるとも指摘した。別の委員は<b><span style="color: red;">日銀が国債を買い入れ過ぎると財政赤字の穴埋めをしているとの観測から金利が急上昇しかねない</span></b>との認識を示した。</blockquote>
アベノミクスによる金融緩和により、<b><span style="color: red;">株価が高騰しており、輸出企業の業績回復で景気拡大の可能性を感じます</span></b>が、金融緩和のリスクが指摘されていますね。<br />
<br />
日本が海外と異なるのは、国債を国内の金融機関が保有しており、外国人投資家が保有している割合が低いため、金利急上昇のリスクは小さいですが財政赤字は問題ですね。<br />
<br />
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/06/nitigin-kinyu-seisaku-kettei-kaigou-kaiken-6-gatu-reit-etf.html">日銀金融政策決定会合会見6月 REITとETF</a>を見ると、日銀のREIT買い入れ枠が残り少ないですが、増額することは行わなかったようですね。</div>
Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-35473970515307479612013-05-07T18:15:00.000+09:002013-05-07T21:29:05.417+09:00日銀金融政策決定会合議事要旨の内容日銀金融政策決定会合議事要旨の内容を見ると、金融緩和を行う必要性と規模が重要であることの認識が共有されていることが分かります。日銀の金融緩和は、2%の物価目標を達成するまで継続されますが、一部委員が反対していますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)日銀金融緩和の内容と影響</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-reit-etf.html">日銀金融緩和の影響 REITとETF</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a></li>
</ul>
日銀金融緩和の決定により、<b><span style="color: red;">株式市場や不動産市場に大きな影響</span></b>を与えています。日銀の国債購入増額は銀行の資金運用にも影響を与えており、日銀金融政策決定会合の内容が日本経済に大きな影響を与えたことが分かります。<br />
<br />
日銀金融政策決定会合議事要旨の内容について、2013年5月2日の日経新聞夕刊1面が報じているので見てみましょう。<br />
<br />
<h2>
(2)日銀金融政策決定会合 議事要旨のポイント 4月3~4日開催</h2>
<ul>
<li><b><span style="color: red;">異次元緩和で意見一致</span></b></li>
<li>多くの委員が「政策の枠組み全体を見直す必要」と指摘</li>
<li>「<b><span style="color: red;">次元の違う金融緩和を行う必要がある</span></b>」との認識も共有</li>
<li>これまでの漸進的アプローチから転換し、戦力の逐次投入はしないという考え方で一致</li>
<li>何人かの委員は「<b><span style="color: red;">インパクトのある規模の政策とすることが重要</span></b>」との考え示す</li>
</ul>
日銀金融政策決定会合議事要旨を見ると、日銀の委員が大規模な金融緩和を行うことで一致していることが分かります。<br />
<br />
<h2>
(3)金融緩和の副作用に懸念</h2>
<ul>
<li>一部委員が「<span style="color: red;"><b>過度な金利低下</b></span>は、金融機関の貸し出し意欲が減退し、金融システムが金利上昇に脆弱になる」「<b><span style="color: red;">財政ファイナンス</span></b>(穴埋め)の観測を高める」など緩和策の悪影響を懸念</li>
</ul>
日銀金融政策決定会合で、委員から金融緩和による副作用の指摘がでていますが、その内容について見てみましょう。<br />
<ol>
<li>金融緩和により金利が過度に低下</li>
<li>金融機関の貸し出しが減少</li>
<li>金融緩和が、<b><span style="color: red;">日本政府の財政赤字の穴埋めと市場に認識される</span></b></li>
</ol>
金融機関の貸し出し減少については、影響は現在不明ですが、日銀の国債購入により<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a>に資金運用を変更するなど動きがでていますね。<br />
<br />
<h2>
(4)2年で物価目標達成に異論</h2>
<ul>
<li>一部委員が「2%の物価上昇を2年で達成するには不確実性がある」との指摘</li>
<li><b><span style="color: red;">量的・質的金融緩和は、2%の物価上昇が安定的に続くまで続ける</span></b>との議案には木内委員が反対票</li>
</ul>
日銀金融政策決定会合議事要旨の内容を見ると、金融緩和を2%の物価上昇が安定的に続くまで続けるとの内容が一部委員を除いて、賛成しており、日銀の金融緩和が決まったようですね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/abe-no-mics-kinyu-kanwa-naiyou.html">アベノミクス金融緩和の内容</a>に続く。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-16035756145142553692013-05-07T12:12:00.002+09:002013-05-07T12:12:50.135+09:00新築マンション相場値上がり理由新築マンション相場値上がり理由を見ると、マンションの供給戸数が減少していることが理由のようですね。新築マンションは、減税や消費税増税の経過措置があることを考えると、消費税を理由として慌てて購入する必要はなさそうですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)新築マンションの完成戸数が減少</h2>
<div>
<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/shouhizei-zouzei-jutaku-eikyou.html">消費税増税 住宅の影響</a>について見ていきましたが、新築マンション相場値上がりの理由について、2013年4月18日の日経新聞18面を見てみましょう。</div>
<blockquote class="tr_bq">
不動産調査の東京カンテイによると、今年度に完成するマンションは<b><span style="color: red;">全国で約10万戸。前年度に比べて7%少なく</span></b>、売り手の思惑を裏付けるかのようだ。</blockquote>
新築マンション相場を見ると、完成戸数が減少しており、不動産開発会社が<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/shouhizei-zouzei-jutaku-eikyou.html">消費税増税 住宅の影響</a>による駆け込み需要を狙っていないことが分かります。<br />
<br />
<h2>
(2)マンション建設会社は資材を手当て済み</h2>
<blockquote class="tr_bq">
マンション建設は1年以上かかるため、<b><span style="color: red;">多くの建設会社は資材を「すでに手当て済み」</span></b>(大林組)だ。鉄鋼各社が値上げを表明し、<b><span style="color: red;">市場に先高観が台頭した1~2月に複数の建設会社が鋼材の発注を集中</span></b>した。消費増税に向けた鋼材需要のピークだった可能性がある。</blockquote>
マンションを消費税5%購入するためには、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/shouhizei-zouzei-jutaku-eikyou.html">消費税増税 住宅の影響</a>を見ると今年度中の引渡しが原則となります。<br />
<br />
マンション建設会社は、<b><span style="color: red;">消費税5%の間に引渡しが可能な新築マンションの資材の発注が終わっている</span></b>ようですね。<br />
<br />
<h2>
(3)マンション資材の商談は落ち着いている</h2>
<blockquote class="tr_bq">
実際、鉄筋に大量消費する異形棒鋼は<b><span style="color: red;">1月末に大口需要家向けの価格が10ヶ月ぶりに上昇</span></b>。ただ、その後、荷動きは鈍い。棒鋼を生産する電炉は<b><span style="color: red;">「1~2月は多数の商談があったが、3月から引き合いが落ち着いた</span></b>」(中堅の三興製鋼 神奈川県平塚市)と話す。</blockquote>
新築マンションの建設に、異形棒鋼は使われますが、商談は落ち着きを取り戻しているようですね。<br />
<br />
<h2>
(4)職人不足と工期のずれ</h2>
<blockquote class="tr_bq">
全国生コンクリート工業組合連合会も13年度の生コン内需が前年比0.3%増にとどまると予想。足元では「<b><span style="color: red;">職人不足で工期が遅れ出荷がずれ込んでいる</span></b>」(東京地区生コンクリート共同組合)</blockquote>
新築マンションに人件費や資材調達は大きな影響を与えますが、復興需要により職人が東北に集中していますが、新築マンション建設に影響がでているようですね。<br />
<br />
<h2>
(5)マンション相場と住宅ローン</h2>
<blockquote class="tr_bq">
首都圏在住で中堅商社に勤める男性(33)は住宅購入を検討して2年たつ。だが「<b><span style="color: red;">預金が少なく、家はまだ買えない</span></b>。給与の引き上げを願っている」と決断しかねている。こうした生活者の感覚も、資材の特需をかすませている。</blockquote>
新築マンションを住宅ローンで購入するには、銀行預金の貯金を行うなどにより、頭金が重要になります。新築マンション相場値上がりの理由を見ると、新築マンション供給戸数の減少が理由であり、<b><span style="color: red;">減税や消費税増税の経過措置が新築マンション購入を検討する際は重要</span></b>ですね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-60157408136497580922013-05-07T10:45:00.001+09:002013-05-07T12:16:10.125+09:00消費税増税 住宅の影響消費税増税は、住宅の影響が大きいと言われています。個人にとって、住宅は人生で一番高い買い物であると言われていますので、消費税増税の影響は気になりますね。政府は、消費税増税が住宅購入に与える影響を抑えるために、減税や消費税増税の経過措置で対応するようです。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)銀行の国債売却と不動産市況への影響</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a></li>
</ul>
日銀の金融緩和により、銀行の預金運用方針が国債保有から変化しています。<b><span style="color: red;">地方銀行は、不動産ファンドやREITでの運用を示唆しており、不動産市況に影響</span></b>がありそうです。<br />
<br />
不動産市況への影響で気になるのは、住宅では消費税増税であると思いますが、<span style="color: red;"><b>政府の減税措置や消費税増税の経過措置で限定的な影響</b></span>になることを、2013年4月18日の日経新聞18面が報じているので見てみましょう。<br />
<br />
<h2>
(2)消費税増税と資材特需が住宅値上がりに影響</h2>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">消費増税を控えた住宅駆け込み需要による資材の特需</span></b>に頭打ち感がでている。鋼材などの製造企業はマンションの駆け込み需要を足がかりに市況改善をうかがってきた。ただ<b><span style="color: red;">住宅ローン減税の拡充もあり、建設会社や開発業者の反応は冷静</span></b>だ。</blockquote>
消費税増税による住宅の影響は、増税前の需要増加を狙って販売戸数増加を目的として発注を増やせば、人件費や資材価格の高騰に繋がります。<br />
<ul>
<li>消費税増税前 5000万円の不動産 消費税率5% <b><span style="color: red;">消費税250万円</span></b></li>
<li>消費税増税後 5000万円の不動産 消費税率8% <b><span style="color: red;">消費税400万円</span></b></li>
</ul>
不動産は高額な買い物ですので、消費税増税の影響を大きく受けます。<b><span style="color: red;">住宅建設には資材が多く必要ですが、復興需要による資材費や人件費の高騰と合わせて、原価上昇により不動産価格が値上がりする要因</span></b>であると言われてきました。<br />
<br />
<h2>
(3)高層マンションの販売と消費税増税</h2>
<blockquote class="tr_bq">
銀座へアクセスもよい人気のエリア、東京都江東区。43階建ての高層マンションの建設が進行中だ。三井不動産レジデンシャルが手掛ける「パークタワー東雲」で、2014年3月から入居が始まる。その翌月には、<b><span style="color: red;">消費税が5%から8%へ引き上げ</span></b>られる。</blockquote>
高層マンションで好立地の住宅は人気がありますが、三井不動産レジデンシャルの物件は、入居直後に消費税増税が行われる物件のようですね。<br />
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-meigara-shurui.html">REIT銘柄と種類</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-office-gata-meigara.html">REITオフィス型の銘柄</a></li>
</ul>
三井不動産は日本を代表する株式上場している不動産会社であり、REITのスポンサーとしても有名です。三井不動産が消費税増税に対して、住宅をどのように販売しているのか見てみましょう。<br />
<br />
<h2>
(4)三井不動産は消費税増税前に売り込まない</h2>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">マンションを消費税5%で購入するためには、今年度中の引き渡しが原則</span></b>となる。だが、マンションのモデルルームの販売員は、来場者に<b><span style="color: red;">「増税前に買っといた方がいい」と売り込まない</span></b>。「駆け込み需要がそんなにあるとは考えていない」(三井不動産)という。</blockquote>
三井不動産は、消費税増税前に住宅を無理に売り込まないようですが、その理由を見ると、政府の政策により駆け込み需要を抑える政策があるようですね。<br />
<br />
<h2>
(5)住宅ローン減税と消費税増税の経過措置</h2>
<blockquote class="tr_bq">
政府は住宅ローン減税の拡充や、<b><span style="color: red;">一定条件を満たせば増税後も5%で買える経過措置</span></b>など市況乱高下を抑制する策を打つ。</blockquote>
消費税増税が住宅に影響を与えるのは、消費税を増税する前に住宅を購入する方が、割安感があればですが、緩和するための政策を行っているようですね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/tika-joushouritu-ranking.html">地価上昇率ランキング</a>を見ると、不動産価格の値上がりは、外国人富裕層の影響が大きいようですね。<br />
<br />
<h2>
(6)消費税増税後の見通し</h2>
<blockquote class="tr_bq">
マンション開発会社は「<b><span style="color: red;">増税前の購入が必ずしも得とは限らない</span></b>」(三井不動産)と判断する。1997年に消費税が5%に引き上げられた際、<b><span style="color: red;">不動産市場は特需に沸いたものの、後に冷え込んだ</span></b>。大手住宅施工販売会社は「同じ経験を繰り返したくない」と話す。</blockquote>
マンション開発会社は、消費税増税前の住宅購入が得であるとは考えていないようですね。消費税増税により資材価格値上がりの可能性がありますが、不動産市況や復興需要、<span style="color: red;"><b>減税や消費税の増税経過措置により、駆け込み需要は限定的</b></span>になるのかもしれないですね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/sintiku-mansion-souba-neagari-riyu.html">新築マンション相場値上がり理由</a>に続く。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-91396124982905540602013-05-07T09:39:00.002+09:002013-05-07T10:52:06.249+09:00地価上昇率ランキング地価上昇率ランキングを見ると、日銀の金融緩和による不動産市況の押し上げや株価の上昇による投資家の投資余力の上昇が現れています。地価上昇率ランキングの住宅地は、為替レート円安ドル高によるドルベースの不動産の割安感の影響が現れていますね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)日銀金融緩和と不動産</h2>
<ul>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/reit-nitigin-kaiire.html">リート日銀買い入れ</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a></li>
</ul>
日銀の金融緩和は、<b><span style="color: red;">日本国債の買い取り額増額の発表をきっかけに、不動産市場への資金流入</span></b>が始まっています。日銀の国債購入により、銀行は銀行預金の資金運用を不動産ファンドやREITに一部を振り分けていますね。<br />
<br />
日銀の金融緩和について、日本国債の買取額増額が注目を集めていますが、REITとETFの増額も含まれており、不動産や株式市場を下支えしています。<br />
<br />
<h2>
(2)地価上昇率ランキングのポイント</h2>
地価上昇率ランキングについて、AERA2013年4月8日号が報じているので見てみましょう。地価上昇率ランキングのポイントについては以下の通り。<br />
<ol>
<li>不動産所在地 住宅地 商業地</li>
<li>不動産価格(円/平方メートル)</li>
<li>不動産価格上昇率(%)</li>
</ol>
<div>
不動産所在地については、東京都、大阪府、愛知県、福岡県を選定しており、代表的な指標として見ていることが分かります。</div>
<div>
<br /></div>
<h2>
(3)不動産の地価上昇率ランキングの注意点</h2>
地価上昇率ランキングは、主な都市の地価上昇率の上位5地点が報じられていますが、<b><span style="color: red;">不動産価格上昇率で見ているため、不動産価格の金額は別の話</span></b>ですね。<br />
<br />
地価上昇率ランキングは、2013年3月発表の国土交通省、公示地価を基準にしていますが、<b><span style="color: red;">周辺の不動産売買で実勢価格は変動する</span></b>点も注意が必要です。<br />
<br />
<h2>
(4)東京</h2>
<h3>
東京都の住宅地</h3>
<ol>
<li><b><span style="color: red;">東京都江東区豊洲4-11-30 44万1千 2.8%</span></b></li>
<li>東京都葛飾区東金町2-6-18 30万 1.7%</li>
<li>東京都北区赤羽南1-11-7 95万8千 1.1%</li>
<li><span style="color: red;"><b>東京都港区南麻布1-27-33 119万 0.8%</b></span></li>
<li><span style="color: red;"><b>東京都港区元麻布3-6-2 127万 0.8%</b></span></li>
</ol>
<div>
<br /></div>
<h3>
東京都の商業地</h3>
<ol>
<li>東京都台東区浅草1-1-2 181万 9.0%</li>
<li>東京都墨田区押上1-24-1 70万4千 6.5%</li>
<li>東京都足立区千住旭町40-22 80万 5.0%</li>
<li>東京都足立区千住2-57-3 162万 2.5%</li>
<li>東京都足立区千住旭町20-9 41万5千 2.0%</li>
</ol>
東京都住宅地の地価上昇率ランキングは、外国人富裕層が円安ドル高による割安感から、地価を押し上げているようですね。東京都の住宅地で人気の地域は、麻生、青山、赤坂を結んだゾーンが人気のようですね。<br />
<ul>
<li>1億円の不動産 1ドル100円 100万ドル</li>
<li>1億円の不動産 <b><span style="color: red;">1ドル200円 50万ドル</span></b></li>
</ul>
地価上昇率ランキングに大きな影響を与えたのは、<b><span style="color: red;">為替レート円安ドル高により、外国人富裕層がドルベースで見て、日本の不動産は割安になったことが要因</span></b>のようですね。<br />
<br />
<h2>
(5)愛知</h2>
<h3>
愛知県の住宅地</h3>
<ol>
<li>愛知県名古屋市千種区清住町2-38-1 32万 6.7%</li>
<li>愛知県刈谷市原崎町6-608 15万1千 5.6%</li>
<li>愛知県安城市緑町1-12-5 14万 5.3%</li>
<li>愛知県安城市三河安城本町1-17-3 14万2千 5.2%</li>
<li>愛知県岡崎市宮地町郷西23-1 10万2千 5.2%</li>
</ol>
<br />
<h3>
愛知県の商業地</h3>
<ol>
<li>愛知県名古屋市昭和区隼人町5-1 36万3千 5.2%</li>
<li>愛知県一宮市栄3-7-18 23万3千 5.0%</li>
<li>愛知県岡崎市羽根町東荒子79-1 17万2千 4.9%</li>
<li>愛知県刈谷市桜町1-24 19万9千 4.7%</li>
<li>愛知県刈谷市南桜町1-54-1 16万6千 4.4%</li>
</ol>
<br />
<h2>
(6)大阪</h2>
<h3>
大阪府の住宅地</h3>
<ol>
<li>大阪府大阪市中央区上町1-15-15 44万9千 2.0%</li>
<li>大阪府大阪市北区紅梅町6-6 45万9千 1.8%</li>
<li>大阪府大阪市阿倍野区文の里3-7-30 34万8千 1.8%</li>
<li>大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町2-10-21 30万4千 1.7%</li>
<li>大阪府大阪市中央区瓦屋町1-7-8 37万 1.6%</li>
</ol>
<br />
<h3>
大阪府の商業地</h3>
<ol>
<li><b><span style="color: red;">大阪府大阪市北区梅田1-8-17 770万 4.1%</span></b></li>
<li>大阪府大阪市北区中之島3-2-18 148万 2.8%</li>
<li>大阪府大阪市北区角田町7-10 723万 2.6%</li>
<li>大阪府大阪市中央区心斎橋筋2-8-5 487万 2.5%</li>
<li>大阪府大阪市西区南堀江4-20-11 31万2千 2.3%</li>
</ol>
<br />
<h2>
(7)福岡</h2>
<h3>
福岡県の住宅地</h3>
<ol>
<li>福岡県福岡市早良区高取2-5-10 25万9千 10.7%</li>
<li>福岡県福岡市早良区西新2-11-9 29万5千 10.1%</li>
<li>福岡県福岡市早良区室見5-7-5 19万7千 7.1%</li>
<li>福岡県福岡市早良区室見1-25-9 22万1千 6.8%</li>
<li>福岡県福岡市早良区室見3-9-22 17万6千 6.7%</li>
</ol>
<br />
<h3>
福岡県の商業地</h3>
<ol>
<li>福岡県福岡市早良区西新2-1-3 38万1千 8.9%</li>
<li>福岡県福岡市早良区曙2-11-23 22万 6.3%</li>
<li><b><span style="color: red;">福岡県福岡市博多区博多駅前3-2-1 246万 6.0%</span></b></li>
<li><b><span style="color: red;">福岡県福岡市博多区博多駅前2-8-11 133万 5.6%</span></b></li>
<li>福岡県福岡市早良区高取1-1-42 33万5千 5.3%</li>
</ol>
地価上昇率ランキングを見ると、大阪府や福岡県で再開発を行った、大阪駅前や博多駅前の商業地が大きく上昇していることが分かります。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/05/shouhizei-zouzei-jutaku-eikyou.html">消費税増税 住宅の影響</a>は、減税や消費税増税の経過措置により、限定的にとどまる可能性もあるようですね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-120677882558961092013-04-29T23:38:00.000+09:002013-05-07T19:46:26.729+09:00銀行融資と国債売却のリスク 日銀の金融緩和の影響日銀の金融緩和は、銀行が国債売却と融資拡大を行うことで景気回復を行う目的がありますが、リスクも存在します。銀行融資拡大によるリスクに対して、日銀の副総裁は金融危機対応を行った人材のため金融緩和の影響を見極めることができるの注目ですね。<br />
<a name='more'></a><br />
<h2>
(1)銀行融資拡大と国債売却</h2>
前回、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-ginkou-mega-bank.html">日銀の金融緩和 銀行融資の増加を三大メガバンクに要請</a>について見ましたが、2013年4月26日の日経新聞2面が報じているので見てみましょう。<br />
<blockquote class="tr_bq">
銀行も急に融資を増やせるわけではない。「<b><span style="color: red;">銀行に無理に国債を手放させ、過剰なリスクをとらせるのは問題では</span></b>」。日銀が15日に開いた支店長会議。</blockquote>
銀行融資の拡大を、日銀は金融緩和と同時に要請していますが、無理な銀行融資の拡大は、不良債権増加の可能性があります。<br />
<br />
日銀の金融緩和で、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a>を行ったり、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a>を行う動きがでており、銀行がリスクをとり始めています<br />
<br />
<h2>
(2)銀行融資拡大で不良債権増加</h2>
<blockquote class="tr_bq">
地域金融の現状を知る一部の支店長からは疑問の声も上がった。経済の回復が鈍いなかで<b><span style="color: red;">銀行が融資の拡大を急げば、将来、不良債権が膨らみかねない</span></b>。</blockquote>
銀行が融資先を拡大しようとしても、大企業は証券市場から株式や社債による資金調達が可能であるため、銀行融資の拡大は困難です。<br />
<ul>
<li><a href="http://softbank-mobile.blogspot.jp/2013/02/softbank-shasai-hakkou.html">ソフトバンク社債発行が最大規模の理由</a></li>
<li><a href="http://docomo-cm.blogspot.jp/2013/03/ntt-docomo-shasai-kinri-hikaku.html">NTTドコモ社債の比較</a></li>
</ul>
大手優良企業は銀行融資に頼らなくても、<b><span style="color: red;">社債による資金調達が可能であり金融緩和による低金利の恩恵を受けています</span></b>。<br />
<br />
銀行融資を拡大するとしても、<b><span style="color: red;">地方銀行との競合が激しい中で、融資残高の伸びばかり気にすれば貸出金利を下げることで、利鞘の減少と不良債権増加のリスク</span></b>はあります。<br />
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(3)銀行が国債保有のリスク</h2>
<blockquote class="tr_bq">
一方、銀行が大量に国債をもち続けることにも懸念がある。「長期金利上昇リスク部会」。みずほは30日、佐藤が主宰し、こんな会合を立ち上げる。</blockquote>
銀行融資が伸びないため、銀行は運用のために大量の国債を保有していましたが、<b><span style="color: red;">長期金利が上昇すると国債価格が下落して損失</span></b>を抱えることになります。<br />
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(4)黒田総裁の日銀金融緩和の影響をどう見るか</h2>
<blockquote class="tr_bq">
新たな緩和策で物価上昇の見通しが強まった場合、日銀は長期金利を低く抑えきれるか。国債価格の下落を意味する金利の上昇に銀行はどう対応するのか。<b><span style="color: red;">黒田緩和で銀行経営は厳しさを増している</span></b>。</blockquote>
日銀の金融緩和により、国債保有を行うリスクを指摘していますが、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a>を行う動きがでていると<b><span style="color: red;">日経新聞が報じており、日経新聞の言うような単純な国債保有を行う銀行ばかりではない</span></b>ですね。<br />
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(5)金融機関に詳しい、金融危機対応を行った人物</h2>
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政府は正副総裁の候補を詰める過程で、金融機関の経営に詳しい人材の確保に苦労した。政府関係者は、「中曽が副総裁に推されたのは、1990年代の<b><span style="color: red;">金融危機対応で最前線に立ち続けた経験</span></b>が買われた」と明かす。鮮やかな金融政策の転換の裏には危うさもひそむ。</blockquote>
日銀の金融緩和により、銀行が国債売却と融資拡大を行うことで景気拡大を行うには、金融機関に詳しい人材が不可欠です。日銀は、金融危機対応を行った人材を副総裁に配置しており、万全の体制を整えていると言えるのか気になりますね。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-31285832638896773922013-04-29T22:45:00.003+09:002013-05-07T19:46:26.733+09:00日銀の金融緩和 銀行融資の増加を三大メガバンクに要請日銀は金融緩和により、国債購入やREITとETFの購入増額を行っています。日銀は、銀行融資の増加を三大メガバンクに要請しており、銀行貸出残高が増加するのか注目ですね。<br />
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(1)日銀金融緩和と国債購入</h2>
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<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-reit-etf.html">日銀金融緩和の影響 REITとETF</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kokusai-kounyu-houhou-henkou-kinri.html">日銀国債購入の方法変更と金利</a></li>
</ul>
日銀金融緩和の内容は、国債購入やREITとETFの購入などがあります。日銀の国債購入は、<b><span style="color: red;">金融市場に影響が大きく、銀行や証券会社の国債売買に影響</span></b>を与えています。<br />
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日銀が金融緩和を行って国債購入の金額を増やした目的について、2013年4月26日の日経新聞2面が報じているので見てみましょう。<br />
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(2)日銀の金融緩和は、銀行融資の増加が目的</h2>
<blockquote class="tr_bq">
10日、東京・丸の内で開いた大手銀行の副頭取会。日銀の副総裁に就いたばかりの岩田規久男(70)と中曽宏(59)が顔を出し、こう頼み込んだ。「<b><span style="color: red;">貸し出しを増やしてください。そのための金融緩和</span></b>なんですから」</blockquote>
<blockquote class="tr_bq">
黒田東彦(68)が掲げた大胆な金融緩和。日銀は銀行から国債を大量に買い取り、資金を出す。問題はその先。銀行がその資金を使い、<b><span style="color: red;">企業の成長に結びつく融資を増やせる</span></b>からだ。</blockquote>
日銀の金融緩和は、国債の購入金額を増やしましたが、銀行貸出を増やすことが目的です。日本銀行が国債の購入を増やすことを、大手銀行に要請したようですが、三大メガバンクは貸出増加で対応することが報じられています。<br />
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(3)三井住友銀行の銀行融資</h2>
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「<b><span style="color: red;">とるべきリスクをとって前向きに資金を供給</span></b>していこう」。12日、三井住友銀行頭取の国部毅(59)は部長や支店長ら1000人にげきを飛ばした。</blockquote>
三井住友銀行は、銀行の幹部に対して、資金供給を行う姿勢を示しており、日銀の金融緩和と銀行融資増加の要請に応じるようですね。<br />
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(4)三菱東京UFJ銀行の対応</h2>
<blockquote class="tr_bq">
三菱東京UFJ銀行頭取の平野信行(61)も「<b><span style="color: red;">政権の脱デフレ路線に貢献したい</span></b>」と表明。</blockquote>
三菱東京UFJ銀行は、アベノミクスを支持するようにとれる内容を表明しており、日銀の金融緩和による銀行融資の増加を実行するのか注目ですね。<br />
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(5)みずほ銀行はファンドを組成</h2>
<blockquote class="tr_bq">
みずほフィナンシャルグループ社長の佐藤康博(61)も「リスクマネーを投じる」と<b><span style="color: red;">成長事業に出資するファンドをつくった</span></b>。</blockquote>
みずほ銀行は、ファンドを組成することで、銀行融資よりもリスクの高い投融資を行う体制を整えたようですね。<br />
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(6)大手銀行の融資残高が減少</h2>
<blockquote class="tr_bq">
<b><span style="color: red;">大手銀行の融資残高は10年で17%減った</span></b>。「ここで貸し出しを増やさなければ、世論の批判の矛先がこちらに向かいかねない。」3メガ銀の首脳にはこんな思いがある。</blockquote>
大手銀行の融資残高は、大手企業が証券市場で資金調達を行う方針であったこともあり、大幅に融資残高が減少していますね。大手銀行の融資残高を見ると金融危機から、さらに銀行融資残高が減少していることが分かります。<br />
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(7)政治家が銀行融資拡大を数値目標にする可能性</h2>
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与党内では「<b><span style="color: red;">銀行に融資拡大の数値目標を設けさせろ</span></b>」との声が出始めた。自民党には昨年12月の衆議選で日銀批判をテコに大勝した成功体験がある。「次の標的にされてはかなわない」(大手銀首脳)</blockquote>
日銀の金融緩和は、選挙により自民党が大勝した結果ですが、銀行融資の拡大を数値目標にする話もあるようですね。<br />
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日銀は金融緩和に続いて、銀行融資の増加を三大メガバンクに要請しましたが、大手銀行の貸出姿勢に変化がでるのか注目ですね。<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-yusi-kokusai-baikyaku-risk.html">銀行融資と国債売却のリスク 日銀の金融緩和の影響</a>に続く。Unknownnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-3721526681145071688.post-42036155776002755042013-04-29T21:27:00.001+09:002013-05-07T19:46:26.738+09:00日銀国債購入の方法変更と金利日銀が国債購入の方法変更により、日本国債の市場金利安定化を行っているようですね。日銀の金融緩和は、当初、国債市場に影響が大きく、銀行や証券会社の国債ディーラーの注文に答えて国債市場変動を抑える方法を模索したようですね。<br />
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(1)日銀が金融市場局長を人事異動</h2>
前回、<a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/nitigin-kinyu-kanwa-eikyou-ginkou-kokusai.html">日銀金融緩和の内容 銀行の国債売買</a>について見ましたが、2013年4月25日の日経新聞2面が、国債購入方法の変化について報じているので見てみましょう。<br />
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日銀は5月1日付で<b><span style="color: red;">国債の買い取りを担う金融市場局長の青木を決済機構局長に移す人事を発令</span></b>した。「黒田は青木が市場との意思疎通に失敗したと怒り、責任をとらした。」市場では瞬く間に憶測が駆けめぐった。</blockquote>
日銀の国債購入は、金融市場局長が責任者のようですが、人事異動があったようですね。日銀の金融緩和により、国債市場の金利と価格が変動が大きくなりすぎたことで、金融市場の関係者に噂が飛び交っていたようですね。<br />
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(2)日銀の黒田総裁が金融市場で国債に注目</h2>
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真相は異なるようだ。複数の幹部は「決済に精通した青木の異動は前総裁の白川方明(63)のころから固まっていた」と証言する。それでも、幹部の1人は「<b><span style="color: red;">黒田は市場を鎮めるよう事務方に対応を指示したようだ</span></b>」とも言い添える。</blockquote>
日銀の黒田総裁が、金融市場で国債市場の金利変動が急激であることを気にしていたようですね。<br />
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<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/ginkou-kokusai-reit-kounyu.html">銀行 国債売却とREIT購入</a></li>
<li><a href="http://reit-tousi.blogspot.jp/2013/04/fudousan-fund-tihou-ginkou.html">不動産ファンド地方銀行が高利回り運用</a></li>
</ul>
地方銀行の中には、国債による運用からREITや不動産ファンドなどの投資を模索する銀行もでているようですね。日銀は金融緩和により国債の7割を購入するわけですので、銀行が投資運用先を模索するのは当然かもしれないですね。<br />
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(3)ロンドン銀行間取引金利の改革を行った人材が後任</h2>
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青木の後任に就くのは山岡浩巳(49)。企画局長の内田真一(50)と並ぶ1986年入行組のエースで、国際畑が長く「<b><span style="color: red;">海外中銀の職員と同じ土俵で渡り合う異才</span></b>」との評がある。副総裁の中曽宏(59)のもとで<b><span style="color: red;">ロンドン銀行間取引金利(LIBOR)の改革</span></b>に取り組んだ。今度は国債市場安定の特命を負う。</blockquote>
日銀の国債購入を行う金融市場局長の後任は、ロンドン銀行間取引金利の改革を行った人物のようですね。海外中央銀行の職員とやり取りを行い、成果をあげたということは、国際金融市場に日銀の方針は伝わりそうですね。<br />
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(4)日銀バズーカ砲の修正、国債購入金額の減少と回数の増加</h2>
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実務を担う市場調整課は苦闘が続く。<b><span style="color: red;">バズーカ砲は1回の金額を減らして回数を増やすなど修正</span></b>し、金利も落ち着き始めた。長期金利を力ずくで押さえ込むかのような異例の政策は始まったばかり。成否は現場にかかっている。</blockquote>
日銀は国債購入方法を、変更することで国債市場の金利をおさえることに成功したようですね。日銀は、黒田日銀総裁の就任により、国際金融市場の注目が増していると言えそうですね。Unknownnoreply@blogger.com