REIT住宅型の銘柄

REIT住宅型の銘柄として、大和ハウス・レジデンシャルとアドバンス・レジデンスがありますが、合併差益の計上により、安定的な配当が可能なようですね。

(1)REIT銘柄と予想利回り

REITの財務健全性を見るときに、LTVが高ければ借入が多いのに対して、LTVが低ければ借入が少ないと言えます。LTVにより、REITの経営に借入によるレバレッジをどのくらい効かせているのかが分かりますが、業績の安定性を左右すると言えますね。

REIT物流型の銘柄の特徴について、東洋経済2013年1月12日号を見てみましょう。

(2)大和ハウス・レジデンシャルの特徴

分配金利回り 4.951%
LTV 55.8%
スポンサー企業 大和ハウス工業
総資産(百万円) 218,295
主な投資物件クイズ恵比寿芝浦アイランドブルームタワー

大和ハウス・レジデンシャルは、スポンサー企業が大和ハウスであり、ハウスメーカーがスポンサーになっていますね。大和ハウスは、ゼネコンを買収するなど売上高を急速に拡大しており、売上高が2012年度で2兆円近くまで伸びています。

(3)大和ハウス・レジデンシャルの強み

2008年に破綻したニューシティ・レジデンスを10年4月に買収。アドバンス・レジデンスと同様、合併差益が大きい。大和ハウス系の住宅特化型REIT。投資口価格は70万円前後だが、予想分配金利回りは5%と高水準なのが魅力。

大和ハウス・レジデンシャルは、倒産したニューシティ・レジデンスを買収することで投資信託の規模を拡大したようですね。

ニューシティ・レジデンスは、リーマンショックによる資金不足が倒産の原因ですが、合併差益が大きいということは比較的、安い価格で買収に成功したということですね。

(4)大和ハウス・レジデンシャルの業績

2012年2月期営業収益7,421百万円純利益2,234百万円 1口当たり配分金16,000円
2012年8月期営業収益5,637百万円純利益2,617百万円 1口当たり配分金17,689円
2013年2月期(予想) 営業収益5,865百万円純利益2,665百万円 1口当たり配分金18,000円
2013年8月期(予想) 営業収益5,839百万円純利益2,590百万円 1口当たり配分金17,500円

大和ハウス・レジデンシャルの特徴として、配当金が大きく増額されていることに特徴がありますね。合併差益が大きい点が、大和ハウス・レジデンシャルのREITの特徴として指摘されていますが、安定した配当が可能になっているとも言えそうですね。

(5)アドバンス・レジデンスの特徴

分配金利回り 5.223%
LTV 53.7%
スポンサー企業 伊藤忠商事伊藤忠都市開発 日本土地建物
総資産(百万円) 384,091
主な投資物件レジディアタワー目黒不動前パシフィックロイヤルコートみなとみらいオーシャンタワー

アドバンス・レジデンスの特徴は、総合商社の伊藤忠商事系のREITであることが、分かりますね。

(6)アドバンス・レジデンスは配当金が多い

伊藤忠系の住宅特化型REIT。2010年3月に日本レジデンシャルと合併。合併差益の剰余金が潤沢で、純利益を上回る超過分配を実施。住宅型では最大規模。投資口価格が20万円以下で買いやすいこともポイント。

アドバンス・レジデンスも合併差益による剰余金をもとに、多額の配当金を行っていますね。アドバンス・レジデンスは、資産売却益や賃貸収入から運営コストを引いた金額を上回る配当を行っているということですね。

(7)アドバンス・レジデンスの業績

2012年1月期営業収益11,259百万円 純利益3,997百万円 1口当たり配分金4,500円
2012年7月期営業収益12,219百万円 純利益4,611百万円 1口当たり配分金4,724円
2013年1月期(予想) 営業収益12,201百万円純利益4,675百万円 1口当たり配分金4,500円
2013年7月期(予想) 営業収益12,276百万円純利益4,675百万円 1口当たり配分金4,500円

アドバンス・レジデンスは、純利益を上回る配当を行っており、配当金が安定していることが分かるのではないでしょうか。大和ハウス・レジデンシャルとアドバンス・レジデンスが、多額の合併差益を計上しているということは、安定的に配当を行うことができると言えるのかもしれないですね。

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