(1)REITの不動産取得が増加
前回、日本の不動産投資 REITと企業動向について見ていきましたが、REIT下落理由と不動産の取得競争について、2013年4月26日の日経新聞が報じているので見てみましょう。投資家の資金で不動産を購入する不動産投資信託(REIT)の拡大も、不動産取引が増える原動力の一つだ。1～3月期のREITによる物件取得は6387億円と前年期の2.8倍に増え、6年半ぶりの規模に膨らんだ。REITの不動産取得が増加していますが、リート日銀買い入れの増額がREIT市場を底堅いものにしています。日銀金融緩和の影響 REITとETFに資金流入のきっかけを作っており、手元資金の増加で積極的に物件の取得を行っていることが分かります。
(2)REITの上場と不動産の見通し
2月に新規上昇した日本プロロジスリート投資法人は千葉県市川市の物流施設など12件お計1700億円強で取得した。「2～3年で運用規模を3000億円にする」方針だ。
三井不動産系の日本ビルファンド投資法人も「地価が上がる前に都心で物件取得を積極的に進めたい」といい、ソニーから都内のビルの一部を666億円で購入した。日本プロロジスリート投資法人は、REITのIPO財務戦略を見ると、高格付けを生かして銀行から多額の融資を低金利で調達しています。ソニーシティ大崎リストラと売却交渉が行われていましたが、REITオフィス型の銘柄で有名な日本ビルファンドが主役であったようですね。
(3)不動産売買が増加するメリット
取引が活発になることで、不動産を売りたい企業にとっても取引が成立しやすくなる。製造業などが本業強化に向け不動産売却を進めれば「日本経済の成長力向上も期待できる」(ニッセイ基礎研究所の岩佐浩人主任研究員)との指摘がある。REITや不動産業者、企業などが不動産売買に参加することで、不動産取引市場の厚みが増しています。不動産の取得競争が行われるということは、不動産を現金化したかった保有者にとってメリットが大きくなりますね。
(4)日銀の金融緩和とREITの買い入れ拡大
4月以降も、森トラスト総合リート投資法人が東京・渋谷の複合ビルを320億円で取得するなど活発な取引が続いている。日銀は新たな金融緩和策の一環としてREITの買い入れ拡大を決めた。市場への資金流入につながり「REITの物件取得を後押しする」(SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリスト)との見方がでている。森トラスト総合リート投資法人は、REIT銘柄比較と銀行購入でまとめましたが、日銀のREIT買い入れ対象に含まれている可能性が高いです。リート日銀買い入れが、REITが不動産購入を積極的に行う理由のひとつとなっていますね。
(5)不動産の取得競争による収益性の低下
ただ、REITの運用担当者は「立地などの条件が良い物件は限られ、取得競争は激しい」と話す。駅から遠いなど競争力が低い物件はREITも購入を避ける傾向があり、取引対象になる不動産の選別は進んでいる。
不動産の取得競争が行われることで、不動産市況は活況となっているようですね。REITの配当金は不動産売却益も含まれますが、賃料収入が大きな割合を占めています。
REIT下落理由として考えられるのは、不動産の取得競争が激しくなりすぎると、不動産を高値で掴み含み損が発生することと、賃料収入が十分に得られないことが考えられますね。REIT購入日を日銀発表していますが、ETFと比較すると購入余力が限られており、購入枠を増額するのか注目ですね。
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REIT下落理由として考えられるのは、不動産の取得競争が激しくなりすぎると、不動産を高値で掴み含み損が発生することと、賃料収入が十分に得られないことが考えられますね。REIT購入日を日銀発表していますが、ETFと比較すると購入余力が限られており、購入枠を増額するのか注目ですね。
