(1)REIT購入のタイミングと価格変動
REITは優れた金融商品ですが、上場投資信託ですので、価格がリアルタイムに変動します。REITを比較的、高い価格で購入すると価格の下落リスクが大きくなることに加えて、実質的な利回りが低下する可能性があります。
(2)REITと不動産価格変動の影響
REITは不動産を対象とした金融商品ですので、不動産価格の動向に大きく左右されます。REITが保有している不動産価格の上昇により資産が増加することもありますが、不動産価格の下落により資産が減少するリスクがあります。REITは、不動産売買や賃貸収入が主な収益源ですので、購入した不動産価格の上昇に対して賃料収入が上昇しなければ利回りは低下することになります。
(3)REITと不動産株の比較
REITと株の比較について見ていきましたが、どちらも証券市場で売買可能な有価証券であり、違いのポイントについて簡単に見てみましょう。- ビジネスリスク
- 開発利益
- 収益性
大手不動産会社は、大規模な再開発を積極的に行っていますが、巨額の資金を先行投資することでビジネスリスクは高いと言えます。大手不動産会社は、ビジネスリスクを背負うため、開発利益を得ることができ収益性が高いと言えます。
REITは大手不動産会社と比較すると、大手不動産会社の保有する物件の管理や売買に限定しており収益性は劣る可能性があります。
(4)REITのメリット
REITのメリットは、証券市場を利用することで不動産保有や売却のデメリットを解消していることがあります。- 証券市場の活用
- 不動産保有や売却のデメリット解消
- プロのファンドマネージャーが運用
REITのメリットを見ると、不動産保有によるデメリットを解消していると言えそうですね。REITはメリットが多いように見えますが、最大のデメリットがあります。
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(5)REITの利益相反問題
- REITは大手不動産会社から不動産物件を安く買いたい
- 大手不動産会社はREITから不動産物件を高く売りたい
REIT銘柄と種類は、大手不動産会社がスポンサーになっているものが人気ですが、利益相反の問題が発生します。REITはメリットの多い仕組みですが、デメリットとしてスポンサー企業と利益相反の問題を抱える仕組みであることを理解する必要があります。REITの利益相反問題が大きいことは、イオンREITのIPO特徴であるとも言えそうですね。
星野リゾートREITのIPO予定日を発表しており、日本初の旅館REITとして投資家の注目を集めそうですね。星野リゾートREITのIPOは、メリットとデメリットを考えたとしても、非上場企業の資金調達手法としても注目を集めるREITのIPOになりそうですね。
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