REITの資金調達2014年債券増加

REITの資金調達は、IPOや銀行融資から債券発行が増加しています。REITの投資法人債は、金利が1%未満もあり、高値の不動産物件取得よりも財務体質改善により増配していると言えますね。

(1)REITの財務戦略

REITは証券取引所に上場している不動産投資信託ですので、取引価格や利回りが重要になると言えます。REITと株式の違いで最大のものは、公募増資で資金調達したときに、一株利益の希薄化が大きく異なることですね。

REITは、利益の90%以上を配当すれば非課税になりますので、金融商品としての特徴は分配金利回りが高いことですね。REITの魅力は利益による分配金ですので、財務戦略を考えるときは資本と借入の割合が重要になります。

REITと不動産を比較すれば、REITは証券市場で売却可能であるうえに、特別な能力や手間が不要で不動産から得られる収入を得ることができます。REITは、アベノミクスによる不動産価格値上がりや景気回復の恩恵を受けており、低額でオフィスなどからの賃料収入を得られるため注目されていますね。

(2)REIT資金調達の種類

REITの資金調達が資本 IPOや増資
REITの資金調達が負債銀行融資などの借金
REITの資金調達が負債債券発行による負債の調達
2014年1月から3月債券発行による資金調達が過去最高

REITの資金調達を単純に考えると、資本と負債による資金調達の二種類があります。上場企業の資金調達も資本と負債がありますので、REITの資金調達を比較すれば基本的な点は似ていることが分かりますね。

REITの負債による資金調達は、銀行融資と債券による資金調達が主にありますね。REITの資金調達動向を見ると、2014年1月から3月は債券による資金調達が、1月から3月の期間では過去最高水準となっています。

REITのIPO財務戦略をまとめましたが、プロロジス投資法人は三井住友銀行と三菱東京UFJ銀行などから、シンジゲートローンで0.5％から1.3%で資金調達をしています。REITの債券発行が過去最高ということは、銀行からの資金調達よりも、金融市場から債券で資金調達することを重視していることが分かりますね。

(3)2014年に投資法人債を発行したREIT

GLP 期間5年 60億円金利0.47%
Jプライム期間10年 50億円金利1.11%
エクセレント期間10年 80億円金利1.13%
森トラスト総合リート法人期間3年 50億円金利0.241%
オリックス不動産投資法人期間4.5年 50億円金利0.44%

REITの資金調達、債券増加について、2014年3月12日の日経新聞が報じているので見てみましょう。主なREITが、2014年に発行した投資法人債の返済期限と金利を見ると、年限が長く金利が低いため有利な条件で債券を発行していることが分かりますね。

森トラスト総合リート法人は森トラスト、オリックス不動産投資法人はオリックスがスポンサーになっているREITですね。銀行融資は融資競争により金利が低下していますが、REITの社債にあたる投資法人債の金利は低いことが分かります。

森トラスト総合リート法人は、2013年に0.45%程度であった金利が、2014年は0.241%に大幅な低下をしています。REITの資金調達コストが低下しているということは、REITを保有する投資家に対して配当できる分配金は増加することになりますね。

(4)投資法人債の発行金額が増加

金融情報会社アイ・エヌ情報センター
2013年投資法人債の発行金額 1083億円
2014年1月から3月投資法人債の発行金額 635億円
2014年1月から3月投資法人債の発行金額前年同期比較約4倍
2014年1月から3月投資法人債の発行金額 3ヶ月で2013年1年間の約6割
2014年1月から3月増資による資金調達の金額前年同期比較で半分以下

REITの投資法人債は、2013年の年間発行額は1083億円となっています。2014年は3ヶ月間で4倍の水準になっており、既に2013年の約6割も発行しており、REITの投資法人債発行ニーズが根強いことが分かりますね。

REITの資金調達は、金融市場を中心に考えると、上場企業の株式と社債に該当するものがありますね。REITの増資による資金調達は大幅に減少しており、投資法人債が中心になっていますね。

REITの資金調達を見れば、アベノミクスによる金融緩和で、REITの資金調達環境が改善していると言えそうですね。REITの資金調達コストが低下していることは望ましいですが、REITの成長性を考えると金融戦略が変化していると言えそうです。

(5)REITの動向

REITの資金調達コスト低下投資法人債で分配金が増加
ケネディックス・オフィス2014年10月期増配に金利負担の減少が影響
日本プライムリアルティ 2014年6月期 1口あたり分配金100円押し上げ
REITの物件取得と資金調達従来は高金利でも不動産物件の調達を優先
REITの物件取得と資金調達有望な不動産物件取得が困難になりコスト削減に転換

REITの基本的な収益は、不動産賃料収入から資金調達コストや管理料などの経費を引いたものになりますね。REITが高金利の資金調達をしたとしても、不動産物件の利回りや値上がり益が大きく見込めるのであれば、管理ができる範囲で高金利でも資金調達することになります。

REITの資金調達コストが減少すれば、利益のほとんどを配当に回しますので増益に繋がります。REITの財務戦略が保守的になり、資金調達コスト削減に積極的になっているということは、不動産価格が十分に値上がりしていると言えますね。

REITは不動産投資信託ですので、不動産が高値であれば不動産物件取得を止めて、財務体質を改善していると言えます。REITの中には、不動産の再開発や物件売却などに成功して、想定よりも配当金を増配することのきるREITがでやすい経済環境ですね。

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